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  【■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■-私道について】

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2009年2月27日(金) 15:46

■私道と共有の問題

■共有について

旗竿地の私道部分=宅延について、
共有でも良いと言う意見も有るが、
基本的には共有では無い方が絶対に良い。

どうしても共有にしなければ成らないのは、
幅員6mを4軒で使う場合とかだけど・・・
このような場合は、
位置指定道路等により認定道路として機能する事が多いのですが、
このような場合で有っても、共有にはちょっとした盲点が有ります。

経験上、共有で特に注意すべき点は一点だけです。
それは、建物を建てた土地の売買を行う時に、
必ず、私道の共有部分の売買(共有持分の所有権移転)も行なう!
って事です。
これは位置指定道路であっても、必ず行なっておく必要が有ります。

なぜならば、位置指定道路あくまでも私道だからで、
公道の様に、万人に通行が認められる性格のものではないからです。
極端に言いますと、
日常生活上不可欠な通行権は認められても、
車両の通行まで認められるかどうかは、
非常に微妙な問題となる訳です。
通常、囲繞地(いじょうち)通行権は、
幅員約90cmが一般的ですから、
そうなると、当然車両は通行できない訳です。

こういう風に書くと、
『当然のことじゃん!』
とか思われるのですが・・・
実際に現地を見ると、
位置指定道路の場合は、ちゃんと舗装してあり、
側溝も有ったりするものですから、
一見すると、公道との区別が出来ないのです。
つまり、先入観から、
公道が有る!
って勝手に思い込んだりしてしまう訳です。
素人間売買や競売物件等は特に注意が必要ですね。
競売物件の場合は、
プロの不動産屋でも、位置指定道路の共有部分を見落とす事は良くあります。
って言うか・・・
この共有部分は競売には出て来ない事も良くあります。
つまり金融機関が位置指定道路の意味が解らず、
抵当権設定を行なっておかないケースさえ有るって事ですね。
これって・・・
目先の利く不動産屋が・・・
この位置指定道路の持分だけ、押さえてしまって、
競売の落札者に、相場よりもずっと高く買わせる!
なんてことにも使われる訳ですね。


それと、民法上の共有についでてすが・・・
共有の変更には全員の同意(251条)
共有の管理には過半数の同意(252条)
共有の保存行為は各権利者(252条但書)
となっています。
変更・管理・保存の
それぞれの内容については、また別の機会にでも書きますが、
道路として、ずっと使っている場合は、
基本的には、管理と保存になるでしょうから、
そうなると、過半数の同意が有れば、
そこそこ、修繕工事等は行えると言う事にはなるでしょう。
ただ、実際にはどうなんでしょうね?
って言う問題はどうしても残りますね。

本来は、開発道路→公道と言うのが、
どうしても本筋となる訳です。
そして私道の場合は、
やはり共有よりも、それぞれの所有する宅延とする。
それが一番問題が少ない訳です。

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2005年11月18日(金) 21:56

■私道について@

最近、 Fudosan.jp の無料相談コーナーに、
私道についてのご相談が多いので、私見をちょっと記事にします。

そもそも、何故私道が新しい分譲地でも有るのか?
それは、単純に言うと、公道から離れた土地であっても、
公道に接する必要があるからです。

当然、道路に接していない土地は売り物になりません。
重要事項の説明書にも、接道状況について明記する事が義務付けられています。

では、分譲地特に開発行為を行っても、私道=宅延が存在するのか?
それには、色々な事情が有るのですが、
1、元々の土地の形状によるもの。
2、開発道路は費用がかかる。
3、非協力的な地主に使わせない為。
4、行政が開発道路として認めない為。
5、開発行為から逃げる為。
等等・・・・

1、土地の形状
これはどうしようも有りません。
特に奥に深い土地の場合は良く宅延で引っ張ります。

2、費用について
実際には、開発道路はかなり費用が必要です。
当然、無償で寄付採納する為、その負担は最小限に留め様と業者は考えます。
特に、土地の代金・舗装等の工事費用もかなり負担になりますが、
下水道や水道も本管を入れる為、その費用はかなりのものになります。
私道だと、宅内配管ですから、かなり安くなります。

3、他人に通らせない
特に、非協力的な地主に対しての反感ですね。
これは、一種のイジメとも取れますが、
不動産業者も人間ですから、協力しない人を通す訳にはいきません。
開発道路の負担はかなりのものですから、
その道路を協力もしない人にも使わせる訳にはいきません。
絶対にあいつだけには使わせないぞ!
みたいな感情のもつれですね。
この場合、通行権で揉めない様に
必ず90cm程度だけは赤線若しくは三尺道を残しておくのが常套手段になります。
それと、良く行われるのが道止めですね。
開発道路の外に、業者が幅30〜90cm程度の自分の土地を残しておく方法です。
これは、他の業者がその開発道路を使って開発行為を行うのを阻止する為に行われます。
そりゃ、時には1,000万以上の費用負担をして開発道路を開けるのですから、当然と言えば当然です。
次も開発する時は、自分しか開発できない様にしておく訳です。

4、行政は何で?
時々、行政は何で?と思うような矛盾した事を言い出します。
行政と一くくりにするのも、ちょっと違うのですが、
解らずやの担当者に当たると、とても変な事になってしまいます。
全く、大馬鹿な奴がいるんですね。
その地域の住民や、分譲地を買う人の利便性を考え無い馬鹿な奴が!
そうは、言っても馬鹿の許可が出ないと開発は出来ません。
本人の目の前では、馬鹿とは言えませんから・・・・・
『やろう、その内見てやがれ』と思っていても従うしか有りません。
その結果、公道とはならず私道となってしまう事もあります。

5、開発逃れ
これは、業法違反なのですが、
素人が自分の土地を切り売りする時に、良くやる手です。
開発道路の許可は当然出ませんので、私道にするしか有りません。
時には、業者が開発行為を申請するのが面倒なので、
切り売りする場合もあります。

実際の私道の問題点や対応については、
この次に、時間が有る時にでも・・・・・

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