長野県須坂市の不動産業者です。長野県北信地方の不動産情報・須坂市・小布施町・高山村・中野・飯山・菅平・飯綱・黒姫・斑尾・その他北信地方全域
 賃貸アパート・マンション・賃貸一戸建て・賃貸業務用・駐車場・売り土地(分譲地・宅地・畑・田・工場用地)・売り建物(新築・中古住宅・業務用)・リゾート物件(別荘・ペンション)


  不動産の事なら ■(株)高原開発■ へ お問い合わせ下さい         >>>English Here<<<

 宅地建物取引業免許  長野県知事(12)第1139号    一般建設業・一般土木工事業許可  長野県知事(般−24)第7553号
 〒382-0076 長野県須坂市馬場町1230-48 高原開発ビル1F   電話:026-245-7516 FAX:026-248-1218


    ホーム物件検索無料情報配信登録情報ブログ会社案内個人情報保護相互リンクお問合せ不動産ブログ

  【■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■-隠れたる瑕疵】

<< 前のページ

2009年11月11日(水) 10:00

■精神的(心理的)瑕疵物件の話A

我々不動産屋にとって、
精神的(心理的)瑕疵を含め、隠れたる瑕疵で最も怖いのは、
この隠れたる瑕疵が、通常の調査で発見できなかった時ですね。

売主が不動産業者の媒介の場合、
2年間の瑕疵担保責任がついていますし、
常識として、精神的瑕疵についても、
それなりに対応してもらえる場合が多いとも思います。
って言うか、対業者の交渉になるので、
やり易いっちゃやり易い。

然し、売主が一般人の媒介の場合、
瑕疵担保免責なんてことも多い訳でして・・・
 (そこはそこ・・・なんですが)
地元の物件の場合は、
調査らしい調査をやらなくても、
大体のことは解ってしまうのですが・・・
でも、気付かない事も全く無いとも言えません。
大体が素人さんの場合は隠れたる瑕疵とか、
瑕疵担保責任なんて事も知らなかったりする訳で・・・
やり難いっちゃやり難い。

自分が売主になる場合は、
当然、物件を仕入れる時に、
これは厳密に調べるだけですね。
下手すると、2年間の瑕疵担保責任も含めて、
かなりの出費となりますから・・・


判例を見ますと・・・
一般的に、不動産屋の媒介の場合は、
隠れたる瑕疵の調査義務を認め、
媒介業者に対し、損害賠償の支払いを命じる例が多いのですが・・・

競売の場合は、
これが非常に、身内をかばう様な判例が多い訳でして・・・
 『競売物件で自殺が最低価額決定等の手続に反映されていないときは、
   ※元々が競売は相場よりかなり安いじゃん!?
   ※それが事前にはっきりしてないから裁判になるのと違うの?
  売却許可決定前であれば、売却不許可の申出により、
  売却不許可決定がなされる
 (民事執行法71条5号、福岡地判平成2年10月2日
  判例タイムズ737号239頁)。』
 『売却許可決定後、代金納付前であれば、
  75条1項を類推適用することになる。
  札幌地裁決定 平成10年8月27日
 (判例タイムズ 1009号 272頁)』
 『代金納付後については、
  民事執行法53条にいう「不動産の滅失」に比肩すべき
  重大な事由があるということはできないとして、
  売却許可決定取消しの申立てを却下したものがある
   ※うん?どうしてなんだろうか?????
   ※不動産の滅失と隠れたる瑕疵は別じゃないの?
   ※民事執行法自体に問題ありかな?
 (東京高判平成8年8月7日金融法務事情1484号78頁)。』
 『競売物件における、執行官及び評価人の
  調査義務違反が争われた事例では、
  不動産の調査の過程で、
  元所有者が自殺したことを窺わせる具体的な情報等に
  接することがなかった場合には、
  管理人あるいは近隣住民から事情を聴取すべき義務が
  あったとはいえないと判断し、
  執行官および評価人の調査義務違反を否定した。
   ※マジかよ、何で義務が無いのさ!?
  福岡地裁判決 平成17年9月13日
 (判例時報 1953号 150頁)』
  なんじゃっ、そりゃ〜!!!!!

これらを見る限り・・・
『代金を払っちゃえば、競売は成立しちゃってるから、瑕疵なんて関係ないよ〜ん』
『競売物件における、執行官及び評価人の調査の責任なんて、ほとんど無いよ〜ん!』
と言ってるのと同じに見えてしまう。
日本の場合
裁判官なんて言っても、役人の一種みたいなもんだから・・・
どうしても、身内には甘くなっちゃうんだよな〜
まぁ、裁判所の民事部でやってんだから・・・
当たり前っちゃ、当たり前なんだけれど・・・
自分で自分の責任を認める訳が無い!?

う〜ん・・・
でも、裁判所の調査ってのも信用出来ないって話になっちゃう!
結果・・・ちょっと飛躍すると、
裁判の判決自体も信用出来ないってか
それに、執行官は身内だけれど、
評価人の不動産鑑定士の責任はどうよ!?
ってことにもなるんじゃないのかなぁ?
何故に、評価人の責任まで認めないのだろうか?
執行官は不動産物件調査の専門家とは言えない部分は、
確かに有る気もするので、まだ何となく理解出来なくも無い。

でも不動産鑑定士は国家資格だし、
何十万と言う鑑定料を払っている訳だし、
それこそ、不動産物件調査の専門家ってもんだろ!?
その専門家の調査責任が無いなんて事になるのかなぁ〜!?
そんなこたぁ〜ねぇだろ?
って思うのは、オイラだけかねぇ?
隠れたる瑕疵を看過してもオッケーって・・・
何か不動産鑑定士って、
めちゃくちゃ美味しい仕事に思えるんだけれど・・・
これじゃ〜、
裁判所も適当な所だよな〜って感じてしまうし、
競売って、無責任極まりない処分方法とも言えますね〜
やはり、物件の経緯等を良く知らない競売に、
素人が手を出すのはどんなもんなんでしょうか?

逆に言えば・・・
執行官や評価人に責任を問えない瑕疵物件が、
その競売物件を落札した不動産業者を通して購入したら、
その不動産業者には、瑕疵担保責任を問えるってことになる。
つまり・・・
宅建業者を通じてワンクッショッンおいて購入した方が、
万が一の場合は、損害賠償を取り易いって事にも成る訳でして・・・
でも・・・
オイラだって、競売の資料や評価書を見て判断してることが多い訳だから・・・
それ以上に調査しなきゃいけない!?
ってことになっちゃうのかなぁ
こりゃ〜、俺ら不動産屋にとっちゃ、
やっぱ、隠れたる瑕疵って、怖いことなんだわな〜
ってことになりますです!

hide0414をフォローしましょう
▼ランキング・人気投票・・・ご協力お願いします-(願)
Nagano Web RankingChamaSearch高原開発・長野県北信地方の不動産 に投票する人気サイト

written by kogen [隠れたる瑕疵] [この記事のURL] [コメントを書く] [コメント(0)] [トラックバック(0)

この記事へのトラックバックPingURL
 http://kogen.biz/msm/ms.cgi/TrackBack/1/zatsudan/kashi/1257901207 

2009年11月11日(水) 09:43

■精神的(心理的)瑕疵物件の話@

この業界にいると、直接・間接を問わず
かならずと言って良いほどぶち当たるのが、
『自殺』『殺人』『変死』とか
業界で言う『精神的(心理的)瑕疵物件』です。

私が実際に経験したのは、
・賃貸アパートを仲介したお客さんが
 その部屋のベランダで首を吊って、
 救急車で搬送中に死亡した事件
・真夏の時期に変死して、
 一週間以上経過してから異臭で
 腐乱死体となって発見されたマンションの
 処分を依頼された件
の2件が直接的に関わったものです。

その他、間接的な物は多数有るのですが、
兎に角、直接関わった物はこの2件です。


具体的な処理はどうしたのかと言うと、
賃貸アパートの場合は、
 家賃2年分を賃借人の保証人(父親)が、
 大家さんに支払うことで、交渉成立。
  ※これは『東京地裁平成13年11月29日』の判決が基。
 その後、大家さんは別の方にアパート全体を
 売却してしまいました。
 その後・・・?
 まだ、その物件は有りますが、
 当社とは直接は関係が無くなっています。
 賃借人が住んでいるか居ないのかは不明です。

マンションの処分は、
 あの部屋の状態は今も記憶に残っていますが・・・
 当社が相場の1割程度の激安価格で、
 別の不動作業者へ売却。
  ※過去の判例よりもかなり減額!
 もちろん、変死物件で有る事は
 重説・契約書に明記しました。
 更に、その業者が別の業者へ売却。
 更に更に、別の業者へ売却・・・
 そんなこんなで、数年経過して
 綺麗にリフォームして売りに出され、
 相場価格で買った方が
 住んでいらっしゃると聞いています。
 最終的に消費者へ瑕疵物件としての
 説明がされたかどうは不明です。
 ただ、自殺とか殺人の物件では無いので・・・
 微妙っちゃ微妙なんですが・・・


判例を見る限りにおいては、
恐らくですが・・・
格安物件とか激安物件で有ればセーフ。
相場価格・相場家賃で隠れたる瑕疵物件を扱うとアウト!

それと期間の問題ですが、
やはり判例で心理的瑕疵が認められているのは、
売買だと10年以内が多い気が致します。
と言いますか・・・8年以内かなぁ〜?
でも、賃貸だと2年?
何じゃそりゃ?
みたいな気もするのですが・・・

兎に角、それなりに安く売れば、
取り敢えずは安心ってことなんでしょうね。

問題は・・・
調査過程において、この瑕疵が発見出来なかった時ですね〜

これについては、競売も含めてAに書きます。

hide0414をフォローしましょう
▼ランキング・人気投票・・・ご協力お願いします-(願)
Nagano Web RankingChamaSearch高原開発・長野県北信地方の不動産 に投票する人気サイト

written by kogen [隠れたる瑕疵] [この記事のURL] [コメントを書く] [コメント(1)] [トラックバック(9)

この記事へのトラックバックPingURL
 http://kogen.biz/msm/ms.cgi/TrackBack/1/zatsudan/kashi/1257900089 

<< 前のページ

■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■

MySketch Gallery 1.2.2 written by 夕雨