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  【■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■-日記 -■5月17日■賃貸or売買、一戸建orマンション?】

2007年5月17日(木) 18:52

■5月17日■賃貸or売買、一戸建orマンション?

不動産の場合は、賃貸と購入のどちらが良いか。
購入の場合は、一戸建てとマンションのどちらが良いか。
 と言う事がネット上ても話題になっていると言うコメントが御座いました。これについては、私の経験上の、大まかな客層について説明する事によって、ご自分がどの客層の傾向に似ているか?という事で、凡その判断が出来ると思います。

 まず、基本的な事ですが、購入の場合は当然資金計画が必要となります。賃貸の場合は、あまり計画性は必要有りません。まぁお手軽って事ですね。本当に家賃の支払いに困ったら、家賃3万円くらいの古いアパートも有りますし・・・公営住宅の抽選にトライするって手もあります。
 然し、購入した場合は、そんな訳には行きません。困ったら売れば良いじゃないか?なんてのは実はかなり甘い考えだと思った方が良いでしょう。将来の資金計画に不安が有る場合は、当然賃貸の方が安全って事になります。と言うかローンが組めなくて買えない人も多いですから・・・賃貸物件を借りて資金を溜め込むという方も多いですね。
 また、資金的に問題が無くても賃貸物件に住む方は、セカンドハウスとしてとか単身赴任とか仕事上の利便性とかいろいろな理由が有ります。でも傾向としては1人暮らしの方が多いと言う傾向があります。また将来転勤するとか実家に戻る予定のある方も賃貸物件になるのも当然ですね。
 さらに、既婚者の場合は子供がいないご夫婦は賃貸でも良いと思いますが、お子様が出来ると近隣への迷惑・物件を傷つける心配・部屋数を考えて、どうしても自己所有物件が欲しくなります。お子様がいらっしゃっても賃貸で充分と言う方は、それなりの事情が無い限り、ほとんどいらっしゃいません。この辺りの事も結婚・子供の将来を考えると解る事だと思います。それとペットも同様ですね。最近はペット可の賃貸物件も御座いますが、やはり自己所有物件は遠慮無く飼えます(マンションは厳しい)
 つまり、ご自分の資金力・資金計画と結婚・育児を含めた人生設計を考えれば、答えは出て来る事でしょう。将来結婚する予定も無く、1人暮らしを続けるつもりなのに一戸建てを購入すると言う事も、特殊な職業を除いては無駄と言えるかもしれませんね。また、結婚当初は賃貸物件で充分でしょう。独身のうちに自己所有物件を購入しても、奥さんはあまり喜んでくれないでしょうね。やっぱりご夫婦で検討して気に入った家を買う方が理想的だと思います。

 次に一戸建てかマンションかですが・・・これは、買い替えの傾向を見れば一目瞭然でしょう。マンションから一戸建てに買い換える方は沢山いらっしゃいます。然し、一戸建てからマンションに買い換える方は殆んどいません。
 マンションの利点は沢山ありますが、一番の欠点は高級アパートと一緒という事ですね。共用部分が多いのでどうしても遠慮する部分が有る。ピアノやペットも然りです。自転車・バイク・車も殆んどは共用部分に置くという事になりますね。自己所有なのに、管理費や修繕積立金が必要にもなります。
 それと、マンションの一番の問題は築後20年以上経過した時でしょうか。共用部分の配管の問題、専有部分のリフォームの問題、それと一般的に築後30年以上経過すると、一気に売れ難くなったり評価が下がる点でしょうか。現在のコンクリートの耐用年数は百年位とは言われていますが、実際には50〜60年と言う意見が多いですね。某スーパーゼネコンが耐用年数の長いコンクリートを開発したと言う報道もされましたが、実用にはもう少し時間が必要でしょう。
 そして、阪神大震災時や、先日の耐震偽装問題時にも報道されましたが、建替えの問題もありますね。所有者の意見がまとまらないと簡単には行きませんから・・・
 後はマンションの場合は立地が良い物件が多いので、お年寄りや病気がちの方が購入されるケースも御座います。
また、値段のこなれたマンションは、安く購入して賃貸して利回りを稼ぐと言う方法もも有る事はあります。

 それに比較して、一戸建ての欠点は・・・特には無いと言いますか、どちらかと言うと物件の個々の問題になると言う事でしょうか。建替えも自由だし、古くなったら壊せば良いだけです。それと木造家屋はシロアリの被害(これも対処は可能)等の特殊なケースを除いては、意外な程長持ちします。ちなみに私の自宅の母屋はもう50年以上経っていますが、屋根の一部の瓦を変えた程度でしょうか・・・瓦も意外な程持ちますね。
 個人的な意見を言いますと、一戸建てとマンションを比較する必要は全く無いと思います。絶対に一戸建ての方が良いですね。マンションは新築から10〜15年で売却してしまうのが、一番効率が良いでしょう。子供のいるご夫婦の場合は、将来は一戸建てに買い換える事を念頭に入れておいた方が良いでしょう。マンション購入者のほとんどの方は一戸建てが欲しくなりますから・・・ローコスト新築マンションを買って賃貸にして利回りを稼ぐ場合でも売り時は重要だと思います。
 一戸建ての場合は、立地、建物、資金繰り、学校区、交通、間取り等、ご自分の条件に合っているものを選ぶと言う事でしょうか。私の経験上、一戸建てを購入して売却される方は、マンションを売却される方よりかなり少なくなります。
 東京都心の場合は、一戸建てよりもマンションが良いと思う方が多くても不思議では有りませんが、長野では一戸建ての方が良いでしょうね。特に健康でお子様のいらっしゃるご夫婦であれば、絶対でしょうね。その一戸建ても運転免許が有るのなら駅に近い必要は全く無いと思います。
 私の妻や子供は、須坂市の駅近の当社ビルの3階に住んでいたのですが、高山村の環境の良さを選んで引越しましたから。空気の良さや水の美味さや環境の良さは、比較のしようも有りませんから・・・
 私や私の家族で有れば、間違っても都心のマンションに住みたいなんて言わないと思います。若い時の1人暮らしも経験してみたいだけですね。
 かなり好き勝手に書きましたが、マンションよりは一戸建てと言うのは、賃貸と一緒で1人暮らしの方は別の話だと思います。お子様がいらっしゃるご夫婦はやはり一戸建ての方が良いと思いますし、お客様の傾向にもはっきりと出ています。

 さて、月6万の支払いで、一戸建てが買えるかどうかですが、これについては当社サイトのローン返済の所、
http://kogen.biz/ms/category/link/fudosan/loon.html
で遊んでみて下さい。ちなみに2000万の借り入れで、35年返済、金利2.0%、ボーナス返済無し、元利金等で毎月66,252 円の返済です。
マンションならターゲットに入ってきますが、管理費等が別途必要ですね。やはり一戸建てでしょうね。
 2500円の借り入れで、35年返済、金利2.0%、ボーナス返済165,916円、元利金等で毎月66,252 円の返済です。2DKのアパートを借りているのとの差は、ボーナス時の165,916円だけ・・・もし自己資金500万+諸費用50万程度が有るのなら、アパートを出て、一戸建てマイホームと考えるのが普通だと思います。
※シュミーションですから、詳細は金融機関等でご確認下さい。

■今日の仕事&来客
売買物件の調査・・・市役所・法務局
アパートの件・・・契約について、引渡しについて→入金確認、大家さんへ届け、鍵の引き渡しに来社して頂く→会社契約で入居を急ぐので契約書は後日郵送で行う事で合意。
売買物件の重説・契約書の作成(調査も含めてほぼ一日仕事)
Mさん・・・所有物件の賃貸の相談。

以上。

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この記事へのコメント

『購入vs賃貸』

ありがとうございました。
わかりやすいまとめ方をしていただき、さすが管理人様です。

いちいち納得する事が多かったですが、
それでもまだ決めかねているんですよね。欲しい物件があればまた違うと思うのですが。

そこで思うことを書いてみました。
賃貸と購入についてですが、
私も本来は一戸建てを所有したいですが、不動産所有については次の2点でかなりのリスクを感じています。
1.借金を背負う
2.生活の変化に対応できない

まず、1については、現在の金利は固定で3.1%前後が主流のようです。
日本全世帯の中位の貯蓄が860万とのこと(2003年)ですが、がんばって1000万の頭金を出すとします。
物件金額が2380万とすると、諸経費をいれて2600万位が総額だと思います。
そうなると、1600万の借り入れとなりますので、9万/月で20年返済。
その時点で総額で3100万ほどでしょうか。(修繕費・固定資産税等ふくまず)

その場所に一定期間(最低でもローン完済まで)居住し続ける見通しがある方にとってはとても良い選択だと思います。

ここで二点目のリスクがでてきます。私は転勤の恐れがありますので、そうなるとローンを払ったまま人に貸す。もしくは売るって状況が出てきます。更に転勤だけではなく、昨今の報道を見ていると"not good neighborhood"の存在も恐ろしく感じます。これはマンションのほうが恐ろしいかもしれませんが。

2点目のリスクを大きく考えると、賃貸で月9万の家に住むオプションもあると思います。その場合、20年間、2160万払っても資産はゼロなので、その後も借りなければいけない状況ではあります。
しかし、先ほどの頭金1000万を1.5%の定期預金にいれておけば20年で1350万になります。
また、購入した場合と比べて、居住費は家賃のみで全てまかなえるため、貯金しやすい状況かと思われますので、ほぼ即金で買える状況になった時点で不動産の購入というのもよいのかもしれません。

なんとなく書いていたら考えが整理されてきました。
本来は1軒屋の購入がしたいが、リスクが怖いので、身軽さを確保したい。
そのためには、借金の額をできるだけ圧縮したい。
そう考えると今現在は、2000万前後の本体物件かなあ、と思います。
よほど気に入れば2300位かなあと。
なかなかありませんが、それくらいの金額の物件を見ていきますのでよろしくお願いいたします(笑)

written by ryokutya  2007年5月18日(金) 11:36


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『借金は実際に大変です。』

借り入れのリスク・転勤の恐れ・気軽さを考慮する場合は賃貸と言うのは当然だと思います。特に未婚とか新婚でお子様がいない場合は、賃貸で充分だと思います。
実際にお子様が生まれると3部屋以上の購入物件の必要性が出て来ると思います。
特に、男の子と女の子がいて小学生になって来ると、どうしても子供部屋が2部屋必要になります。夫婦の寝室やLDKを入れて最低でも3LDK以上が欲しくなります。
特にお子様+お年寄りが同居されるとなると、マンションは無理で一戸建て以外はターゲットにならなくなります。
マンション・一戸建てを購入される方は、家族構成の問題も大きな要因となりますね。
購入される場合は、ご希望の条件を優先順位をつけて整理してみれば良いと思います。

ryokutya さんの場合は、転勤の可能性があるのなら賃貸で充分だと思います。
もし購入するとしても立地の良い新築マンションか、
築後20以上経過して安くなった借入れしないで購入可能なマンションが良いと思います。
一戸建ては、結婚してお子様が2人以上出来たら検討すれば良いと思います。
その場合、転勤は単身赴任になる恐れは出ますが・・・

田舎の広い物件は、草取りとか樹木の手入れとか大変ですし、地域の付き合いが必要ですから、永住目的で無いとお薦め致しません。
都会から田舎に物件購入されて引越しされる(別荘は除きます)方は、60歳前後の永住目的の方とか、ご夫婦のどちらかがもともと地元のご出身とか、喘息等の健康の為とか、お子様の教育環境の為とか、何らかの理由が御座います。

written by 管理人  2007年5月18日(金) 16:32


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