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  【■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■-日記 -■11月9日■少しは勉強したみたい・・・】

2006年11月9日(木) 21:22

■11月9日■少しは勉強したみたい・・・

昨日、私があまりの勢いで怒ったせいでしょうか・・・
今日の県職は、かなり丁寧な対応になって、非常に私が納得できる答えを出してくれました。
そうそう、最初からそういう説明であれば、怒らずに済んだんですよ。
結論から言いますと、売主さんの説明を聞いて、事情を考慮した上で、第三者へ転売しても、買戻し特約を行使しないという承諾を行う場合もある。と言う返答に変わりました。
そりゃ〜そうでしょう。買戻し特約とはそういうものなんですから・・・

買戻し特約について説明すると、
『この特約があると、所有者が第三者に売却してしまっても、対抗力があり、買戻し特約の権利を持つ旧売主の権利が優先される。
この特約がある不動産を購入する場合、旧売主である公社や行政に転売する旨の連絡をし、買戻し特約を履行しないように承認を得る必要がある。
買戻し特約そのものは民法の規定で、条件として1:売買契約と同時に行うこと、2:買戻しの価額は代金と契約費用、3:期間は10年以内(延長不可)、4:所有権移転登記に付記して登記する、と定められている。』
と言う事になります。

つまり、第三者に売却は可能なんです。但し事前に了解を取っておかなければ、土地を売った時の値段+契約費用で県が買い戻す事も有りますよ。って事です。
契約書を読んだ訳ではないのですが、県は土地を第三者に転売する事を禁止すると言っていましたが、これも法的にはかなり怪しい事になります。
つまり一旦売った土地を転売する事を禁止する事は、他人の権利を妨害する不法行為で損害賠償の対象になる可能性も否定できませんね。
これはかなり問題のある契約内容ですよ。
まぁ、買戻し特約は、しっかり民法に規定されている訳ですから、せいぜい本来の目的外の使用を行った場合や売却益目的で転売した場合は売却時の価格+契約に要した費用で買い戻す・・・程度の表現に変えるべきですね。
県が率先して民法の規定から外れる契約を締結する事は決して良い事では有りません。
あくまでも、民法を遵守した契約書を作るべきだと思いますが・・・

それと、建物には買い戻し特約の効果は及びませんが、これもかなり誤解をしていた様です。それで無ければ建物を取り壊して返せ・・・なんて事は言いませんよね。
これも私が県職に良く説明したのですが(理解したかどうかは不明)、法定地上権は、抵当権の権利行使に伴って、建物の存在する土地に発生すると言う事でして・・・
建物の売買は、土地に買い戻し特約がついていても当然自由に出来る訳です。土地と建物は別の不動産と言う事も知らなかった?
他人の所有物で有る建物を取り壊して更地にしろ、なんて言うことは口が裂けてもいえないはずで・・・これについては、県職も謝罪をしていましたが・・・一歩間違うとえらい発言でして・・・
俺が本当にずるかったら、建物を取り壊して、その後で他人の権利を侵害した不法行為で訴えて、県から建物の再建築費用と損害賠償を取る民事裁判を提訴する・・・なんて事を行う事も可能ですよね。
これは、かなり勝てる可能性の高い裁判になると思うし、もし実際に県に言われて建物を取り壊して土地を返した方がいたら、優秀な弁護士に相談してみると結構面白いと思いますよね。転売するより儲かっちゃったりして・・・
ついでに法定地上権の成立要件のみ書いておきます。
『1、抵当権設定当時に建物が存在すること
2、抵当権設定当時に土地と建物が同一人に属すること
3、土地と建物の一方または双方に抵当権が設定されること
4、競売の結果、土地と建物が別々の者に属するに至ったこと』
抵当権のついている建物については、一般的に土地と建物に共担で入れるので、土地の買戻し特約を実行した場合は、この法定地上権が成立するケースがほとんどで、建物を取り壊すなんて事は有り得ないんですよ。
それを平気で取り壊して更地にしろと言う事は、これも絶対に言えません。もし県の契約書がそんな内容になっているとしたら、それはかなり問題が有って素人が作った契約書?と思われても仕方ないと思います。
宅建業者を指導する住宅部に、事前に契約書の内容をチェックしてもらう必要が絶対に有ると思うのですが?
県職が本当に内容を理解したかどうかは解りませんが、ともかく今日は本来の説明に戻ってくれたので、本当に良かったです。
そうでなければ、県を相手に一悶着起こす所でした。
結果よければ全て良し・・・となる事を祈っています。

■今日の仕事&来客
JA須高の高山支所の方2名・・・諸々の手続きについて
依田君・・・媒介契約書・重説・売買契約書の案を渡す。別物件の謄本・公図・実測図の写しを頂く。午後はこれを元に媒介契約書・重説・契約書の補足。これで一気に2件契約できれば、最高なんだけれど。
小林さん・・・私は不在でした。
事業用賃貸物件の件で、青木さんに電話、礼金1ケ月欲しいとの事→A社のOさんに連絡→OKの返事が来る→青木さんに連絡→双方の条件がやっと合ったので契約の見通しがついたので、重説・契約書の作成。
S信販・・・任売物件の評価証明書の送付を依頼する。それと決断を早くして頂く様に催促。弁護士と売主への連絡を依頼する。
Hさん・・・売買契約成立時の振込み口座の番号について→今日は出張で明日の午前中になるとの事。
賃貸物件の家賃振込み口座番号の確認。
メールへの返信(土地のお客様・ソフトの件で友人より)
ブログの書き込み

以上

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『買い戻し契約の件』

初めてメール致します。

買い戻し契約の期間を延長することは法的にも絶対にできないのでしょうか?
何か方法はありませんか?

よろしくお願いいたします。


山岸

written by 山岸  2011年10月10日(月) 02:20


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『買い戻し特約の期間について』

まず、基本的な事ですが、買い戻し特約は、一旦売買契約が成立して所有権移転した不動産を、一定期間に限定して、元の売主が『売買金額+契約経費』で買い戻す事が出来るというものです。
これは、非常に慎重に運用すべき特約と言うは、買主=所有者の権利を著しく侵害する恐れが有ると言う点を考慮すれば、ご理解頂けると思います。

当然、善意の第三者に、その被害は及ぶ恐れも御座いますので、登記も同時に行うべきと言う事になります。

ただ、法の運用や考え方は別として、売主・買主が双方納得して行った契約は、それはそれで重視する必要も御座います。
問題は、揉めた場合です。揉めた場合は、民事上の紛争は、基本的に民法に従って、判断される事になる訳です。

20年の買い戻し特約が、即無効と言う事では無く、登記が受け付けて貰えないと言う事になるだけですし、民法の10年を超えていると言う事になるだけです。

別の言葉で言うと、『10年以上の買い戻し特約は、契約として成立はするが、登記出来ず、揉めたときは民法上から考慮すると、法的にかなり不利になる』と言う事になります。

また、10年以内だとしても、後に5年を10年に延長する事は、基本的に無理かと思います。それは民法や不動産登記法を調べて頂ければ、ご理解頂けると思います。

買い戻し特約は、その趣旨から考えても、あまり延長されるべきものでは無いとも思います。


買い戻し特約とは別に、その物件を縛り付ける方法としては、所有権移転の仮登記、抵当権の仮登記等が御座いますので、どちらかと言うと、そちらの方法を取られる方が、良いと思います。
どんな事情が有るのか解かりませんが、それぞれの事情に合った方法を取られる事こそが、良いのではないかと思います。

written by 管理人  2011年10月12日(水) 11:37


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