長野県須坂市の不動産業者です。長野県北信地方の不動産情報・須坂市・小布施町・高山村・中野・飯山・菅平・飯綱・黒姫・斑尾・その他北信地方全域
 賃貸アパート・マンション・賃貸一戸建て・賃貸業務用・駐車場・売り土地(分譲地・宅地・畑・田・工場用地)・売り建物(新築・中古住宅・業務用)・リゾート物件(別荘・ペンション)


  不動産の事なら ■(株)高原開発■ へ お問い合わせ下さい         >>>English Here<<<

 宅地建物取引業免許  長野県知事(12)第1139号    一般建設業・一般土木工事業許可  長野県知事(般−24)第7553号
 〒382-0076 長野県須坂市馬場町1230-48 高原開発ビル1F   電話:026-245-7516 FAX:026-248-1218


    ホーム物件検索無料情報配信登録情報ブログ会社案内個人情報保護相互リンクお問合せ不動産ブログ

  【■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■-日記 -■3月22日■リフォーム済み中古住宅】

2006年3月22日(水) 17:39

■3月22日■リフォーム済み中古住宅

今日は、『やすらぎ』の中古物件を何軒か下見してきました。
写真をとってきたので、当社のHPにも近々アップしたいと思います。
『やすらぎ』はリフォームが上手ですね。
本当に綺麗にリフォームしてありました。
難点は当初の売り出し価格が相場より高めと思われる事かなぁ?
でも、あそこまでリフォームしてあれば納得とも言えますね。
自社内リフォームの強みで、
同じコストでもリフォームの内容が全く違う様な気がします。
『やすらぎ』が200万かけてリフォームすれば、
恐らく他社の300万のリフォームと内容は同等な感じを受けますね。
年間2000棟以上のリフォームをこなしている強みでしょうね。

風邪の方も治って来たので、そろそろスロットルを踏み込んで、
明日からは、又頑張って仕事に打ち込もうかな?と思っています。
そろそろ頑張らないと、来月以降の仕事がなくなっちゃうしね!

hide0414をフォローしましょう
▼ランキング・人気投票・・・ご協力お願いします-(願)
Nagano Web RankingChamaSearch高原開発・長野県北信地方の不動産 に投票する人気サイト

written by kogen [日記] [この記事のURL] [コメントを書く] [コメント(5)] [トラックバック(0)

この記事へのトラックバックPingURL
 http://kogen.biz/msm/ms.cgi/TrackBack/1/nikki/1143016752 

この記事へのコメント

『涌井さんの掲載が楽しみです!』

涌井さん'sチェックで「リフォームが上手ですね」とは、良い感じっぽいですね!

やすらぎさん、先方サイトでは分からない部分が多いのですが、
たぶん、サイトでやるまでもなく、売れている…って感じっぽいですね。

先方サイトにあった落札した繊維工場を住宅に…なども、目の付け所がプロですし、
何よりも、仕入原価がわかってしまう競売物件中心で、
それに見合う付加価値をつけられるのは、さすがですね(敬服)。
ホント、面白い展開をされてらっしゃる業者さんです。

written by 草柳  2006年3月23日(木) 14:42


hide0414をフォローしましょう

『聞いた話で確実では無いのですが・・・・』

元々は公共事業主体の建設業者だと言う話です。
事業縮小を行わないで、
建設業を続けていく為の良い方法を社内で募集して、
リフォーム主体に乗り出したようですが、
通常と違うのは、
競売や買取で中古物件を自社購入し、
自社の経験や仕入れルートを活かしてリフォームして、
付加価値をつけて、販売している所ですね。
年間約2500棟以上を手がけているのですから、
そのノウハウはかなりのものです。
リフォームは全て自社内で行っている様ですね。
特に台所・風呂・トイレの水周りは、
ほぼ100%新品に換えますので、新築並になっています。
畳を新品にしたり、クロスを張り替えたり、
外壁を塗り替えたり、屋根を塗装したり、
和室をフローリングの洋間に変更したり、
さらにフローリングのワックスがけもピカピカに行っていますね。
そうそう、防蟻処理も済んでいますね。
リフォームに関してはかなりの技術力を持っていると感じています。
驚くのは、その原価ですね。
上記を全てやっても、かなりの低額で行っている様です。
私達、個人業者が値切るレベルとはちょっと違いますね。
ですから、ここの物件は、
購入後即入居して使用可と言う状態になっています。

ですから、競売や売り出した時点で物件を見ている人は、
もっと驚いてしまうと思います。
あの物件が、こんなに綺麗になるの?
という感覚になると思います。

written by 管理人  2006年3月25日(土) 13:10


hide0414をフォローしましょう

『やすらぎの販売方法は・・・』

サイトには、一切物件は出していませんね。
ちらしの折込による、現地内覧会一本で販売しています。
当初は原価の約1.5倍程度の値付けをしている様です。
例えばリフォーム込みで1500万なら2250万位で売り出すと思います。
一回目の内覧で売れないと、
二回目の内覧では2050万に下げて、
三回目の内覧では1850万に下げて、
それでも売れなければ1650万に下げる。
と言う感じでしょうね。
私個人が『やすらぎ』の物件に力を入れ出すのは、
この三回目の内覧でも売れなかった物件ですね。
ほぼ、原価に近くなった物件をお客様に薦めます。
そうすると、案内したお客さんは、
価格的にもかり満足して頂けると言う感じです。
1回目・2回目の内覧で売れる物件は、
かなり人気が高い物件で、当社の出番は有りませんね。
と言うか、当社が客付するよりも早く売ってしまいます。

written by 管理人  2006年3月25日(土) 13:20


hide0414をフォローしましょう

『それは「お買い得」ですね!』

「私個人が『やすらぎ』の物件に力を入れ出すのは、
 この三回目の内覧でも売れなかった物件ですね」
いやはや、さすがです!
こりゃ、お買い得ですね。
もちろん、「売れないなりの理由」がある…のは当然ですが、
別件でお話ししたように、その問題点を気にされない方ですと、
ホント、原価に近づけば、かなりお買い得ですね。
特に、競売物件でしたら、
「当初は原価の約1.5倍程度の値付けをしている様」
と、原価が分かるのも魅力的です(笑)。
(=「原価の根拠」も、それなりにありますので…)

たぶん、今、個人でリスクが少なく買える物件として、
かなり、お買い得になりそうですね。
(脱線しますが、私が先日、知人に手配したパソコンも、
 考えてみれば、こんな感じですね…。
 売れない理由は、モニターが液晶ではない点ですが、
 逆に、知人にとっては、ブラウン管の方が良かったのと、
 何よりも、メーカー正規の再生品だったので、フル整備済みでした。
 で、価格は、競売(ネットオークション)並で…(笑))

ちなみに、私も、
「個人業者が値切るレベルとはちょっと違いますね」
だと思って、
社歴で昔はリフォームをやっていたようなことが書いてあったので、
東京本社に、リフォームだけをお願いできるのかを聞くと、
今はやっていないようでした(残念笑)。

written by 草柳  2006年3月25日(土) 16:38


hide0414をフォローしましょう

『もの凄い物件もありますね。』

時々ですが、驚く程のお買い得物件になる事もあります。
原価割れを起こしている物件もありますので・・・・

業者が売主ですので、単なる競売物件よりは安心できますね。
競売物件のあらゆる問題は解決済みで、
更に、キッチン・トイレ・お風呂のリフォームが住んでいて、
必ず駐車場は2台以上確保されています。

その内に、リフォームだけと言うのも、
やるようになる気がします。
競売物件の減少と、
素人参加の増加による入札価格の高騰により、
彼等の現場では、
買取のノルマの達成に苦労している様です。
その内に、物件の確保がかなり難しくなるのではないかと思います。
景気が良くなれば、
建設も増えるでしょうから、
営業の内容も変わる可能性が有る様な気もします。
リフォームだけを行う事業部も出来る様な気もしますね。
但し、その時はやはり利益の確保と言う点から、
自社物件のリフォームと同等の値段という訳には行かないかもしれません。
若干安い程度になってしまうかも知れませんね。
でも、ノウハウはかなり蓄積されているはずですから・・・
安心感は有ると思いますね。

written by 管理人  2006年4月3日(月) 09:33


hide0414をフォローしましょう
■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■

MySketch Gallery 1.2.2 written by 夕雨