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  【■不動産屋の個人的雑談&日記ブログ■-日記 -■11月18日■競売】

2005年11月18日(金) 22:16

■11月18日■競売

最近は、競売物件がやけに人気があります。
昔であれば、倒産・破産した物件は縁起が悪いとか言って、
見向きもされませんでしたが、
最近では、競売物件専門業者+一般消費者の参加によって加熱気味です。
然し、程度の良い物件はほとんど任意売却されますし、
謄本も綺麗ですから、中古住宅の競売物件は程度が知れています。
一般消費者が参加してメリットが有るのも知れていますね。
でも、全く無い訳では有りません。

今日の来客。
高見沢の北島さん。引渡し後の最後の話、中古物件を1軒、土地を3件程紹介。
豊和の社長。売買の交渉+骨董の話。さすがにしっかりしている。最近競売はやらないのかな?
関さん。土地の話と世間話。
八町さん。中古物件売却の依頼。DB登録する。競売の話。
三恵の会長。
加藤さん。土地の打ち合わせ。ネットでの競売物件の検索とプリントアウト。インク代?で3000円置いてった。この人の狙う物件はかなり変わっている。普通の人なら絶対に避ける様な物件が面白いのだそうです。独特のノウハウを持っていますね。真似出来ません。

八町さんより電話で、やすらぎが900万ちょっとで高山の物件を競落したと言っていた。最近やすらぎもかなり落札額を上げているね。入札者1人だけたったらしいけれど100万以上乗せていたみたい。

ところで、やすらぎは群馬だけど、最近は岐阜の何とか言う業者も競売に進出してきている様ですね。すごいなぁ〜

何時の間にか10時過ぎ・・・・帰ります。

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この記事へのコメント

『「さすがはプロ!」…ですね(敬服)。』

うちの場合、商売じゃないのですが、
家賃代を払うなら…と言うことで、格安物件を物色することも結構あります(笑)。
なので、競落を考えたこともあるのですが、
いかんせん、不動産に限らず、クルマにしても、パソコンにしても、
 ●中古を買うなら、オークションよりも安くなければ買わない
なんて性格だったりするもので(笑)、
個人的には「面白味の無い価格」のものが多いように感じました。

でも、
http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/1132141502.html
の物件は、「さすが!」ですね。
お亡くなりになられた方がいらっしゃらず、構造的にも大丈夫であれば、
その落札価格は、今の過熱した競売状況を考えると奇跡のような気も?
凄いです!!!

ただ、業者さん以外の人間にとっては、情報収集自体が難しいんですよね。
と言うか、裁判所の対応自体に問題があるような気もしてます。
ネットで公開していても、いわゆる3点セットが公開されないどころか、
(マンションの場合の)延滞分の管理費などすら公開されておらず、
それを「裁判所まで見にこい!」って言うのは、個人的には理不尽だなぁ…と。

せめて、参加するかどうか決めるための材料ぐらいは、
公開して欲しいと思ったりもしますが、
反面、公開されて一般の方が参加しやすくなると、
さらに競売市場が高騰するでしょうし、
安易に競落してしまうことによるトラブルも増えそうですね。

とは言え、個人的には、
 ●不動産取引のうちのネット関与率の増加
 ●民間や銀行などの独自の競売(オークション)の開催の動き
 ●中古流通の実勢価格の公開に向けた動き
という世の中の流れから、
今後、競売に限らず、
 ●今までの仲介とは異なった「個人売買市場」
が盛んになっていき、
業者さんは、エスクロー的な役割を持った中立なエージェントとして、
まさに「仲介」に特化されていくような、そんな可能性も感じています。

…と、競売の話から、ちょっと脱線してしまいましたね(恐縮)。


 ■追伸■
  時に個人的には「けいばい」の方がしっくりくるんですけど、
  涌井さんは、「きょうばい」と「けいばい」、どちら派です?

written by 草柳  2005年11月21日(月) 17:57


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『けいばい派です。』

まず、最初に国語の勉強から・・・・
けいばいと言うのは、俗に言う競売の事で、裁判所等による公売の事を指すと思います。
きょうばいと言うのは、俗に言うオークションの事で、セリ合って落とす事ですね。

公売もセリあうので、何時の間にかきょうばいと読む人も居ますが、正しくは『けいばい』だと思います。
と言うか、これで社長と言い合いになって、辞書を調べたので、恐らく間違い無いと思います。
この時に社長に勝って、『たまには、私の方が正解の時もあるね』と言ったのを覚えています。

競売物件のネットでの公開は『アットホーム』が有名と言いますか、無料サービスとしては有名ですね。
有料会員制のサービスも有りますが、これは一般向きとは言えないかもしれません。
裁判所のサービスとしてはFAXサービスが有りますが、これが何とも面倒なもので、やはりアットホームで簡単に検索してみると言う事になります。
アットホームになると、宅建協会のハトマークサイトの運営も行っていますし、有名どころの全国検索サイトは、
ハトマーク他のサイト→アットホーム→約30サイトへの登録
と言う感じで、ハトマークに登録すると有名サイトへは確か、一件600円ちょっとで自動的に公開されるシステムを構築していますね。
恐らく、不動産検索サイトではダントツの地位にいるのではないでしょうか?
その広告収入による資金力の背景があるから無料公開サービスも可能なのだと思います。

裁判所とアットホームの関係についてまでは知りませんが、優遇されている可能性は否定できないと思います。←あくまで推測。
もっと余裕が出来れば、アットホームで対応する様になるかも知れません。
それと、いろいろな裁判所を検索すると裁判所によっても、かなり公開されている資料が違います。
確か山梨県の裁判所は、これでもか言うほど資料が有って、ほとんどの調査資料が公開されていたと思います。
この辺りは、裁判所によっても違いますね。

最近はサービサーの物件(ほとんど業務用物件)も少なくなっていますが、サービサーの場合は事前調査資料がほとんど完璧に揃っていますね。

中古住宅の優良物件は、今は競売にはほとんど出ません。保証協会も賢くなって、代位弁済後に差し押さえもしないで、我々不動産業者に任意売却を依頼してきます。
これは、非常に賢いと思います。
なんと言っても謄本が綺麗ですよね。
それに、お客様は安く、保証協会は回集金額を多くする
と言う事になります。

競売市場の高騰は、素人よりも大手業者の参入によるものだと思います。とにかく良く落とします。
営業マンの個人成績や営業所の成績の関係だと思いますが、一時期の大東建託やレオパレスの何でも建てちゃえ営業を彷彿とさせるものがあります。まぁ2〜3年後には比較的大人しくなるのではないかと思います。

これからの不動産業者は、かなり専業化と言いますか、得意分野によって特化するのではないでしょうか?
今でもその傾向は有るのですが、今後はもっとはっきりして行くかもしれません。
そもそも、不動産業は破滅型企業の典型だと言う人も居ます。歴史の有る管理業を主体とする大手は除いて、拡大するだけ拡大して破滅するのが不動産業の宿命だと言う事です。
オール自己資金で土地を買いあさる不動産業者というのは、ほとんど居ませんからねぇ。
地道にこつこつやっている、小さな不動産屋は、手形とも無縁ですからゴキブリの様に生き残ると思います。

不動産の個人売買が一般的になる事は難しいでしょう。
個人間では瑕疵担保責任は一切負わないと言う特約が有効になってしまう事を考えると、何等か形で業者は関わっていくと思います。
最低でも事前調査会社みたいな形態かな?
これは、個人間売買が流行すれば、それに比例して流行する商売になるかも知れません。
それと、保証会社ですね。事前調査+保証会社。
でも、保証までと言うとかなりトラブルが起きそうですね。
相談コーナーが大忙し?

仲介業はなくならないでしょうね。素人が重説する訳にも行きませんから。やはり一般消費者、特にサラリーマンが勤務時間外に不動産について勉強するのは難しいと思います。
かなりの労力を必要とすると思うのですが・・・・

written by 管理人  2005年11月21日(月) 20:52


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『なるほど!』

小学校か中学校の漢字テストで、「けいばい」と覚えさせられて以来、
ずっと「けいばい」だったので、「きょうばい」と聞くと違和感があったのですが、
「競売」は使い分けがあったようですね(納得)。

実は実は…、アットホームさんの競売サイトを覗いていたのですが、
裁判所によって、出し方に差があるんです。
そして、山梨(甲府)は…、スタッフミーティングで気に入った場所で、
戻ってから、偶然、開始価格50万円ぐらいのワンルーム物件発見!
が、情報があまりに足らず、裁判所に問い合わせても、
「来て見ていただくしか無い」
みたいな状況でしたので、断念したことがありました、つい最近!(笑)
(でも、予想以上の高額での競落でしたので、
 今思えば、参加せずに良かったですよ。
 参加していたら、近日、契約する物件も手に入らなかったので…)

ちなみに、裁判所に対して、
 ●差があること自体、おかしいよ!
と文句を言ったのは私です(苦笑)。
コンビニだって、多少の地域差はあっても、スタンダードな部分は共通ですから、
そう考えると、裁判所のネット上での情報公開レベルの差は、
個人的にはいただけない…と。。。
(理想は、BITさん、
  http://bit.sikkou.jp/
 ぐらいの情報公開なのですが、
 情報で勝負されている会社さんもありますから、
 その辺との絡みを考えると、難しいですね)

競売市場の高騰の背景、なるほど、大手の参入があったんですね。
破滅型企業…に関しては、確かにバブル的と言いますか、ババ抜き的な要素、
あったりもしますね。。。
とは言え、今度破綻したときは、
「地道にこつこつやっている、小さな不動産屋は、
 手形とも無縁ですからゴキブリの様に生き残ると思います」
と同じような感じで、個人取引が台頭するような気がしてるんです。

古物免許を持っている関係で講習会にも行くのですが、
最近は、インターネット上の古物流通が盛んです。
確かに不動産は大きな取引ではありますが、
まずクルマ、そして不動産…なんて安易な予測を(笑)。

最大の問題点になるだろう、瑕疵担保責任の無効ですが、
逆に、個人の目線&中古品取引の目線で考えますと、
競売物件よりは、はるかに良い買い物ができそうな気がするんですよね。
いわゆる「掘り出し物」も出てくるだろうな…と?
(実は私の頭の中では、不動産もパソコンも、一緒だったりします。
 パソコンの中のいわゆるジャンク品、
  「保証無し、部品取り用、返品不可!」
 なんてものに相当する不動産物件が、
 競売物件や瑕疵担保責任無効物件…なんて感じです(笑))

もちろん、詐欺やトラブルも横行する危険性がありますので、
そこは、一日の長、不動産業者の方々の、次世代サービスに期待…と、
かなり無責任な楽観的予測です(笑)。

実は、
「相談コーナーが大忙し?」
は、そうなるだろう…なんて予測もあって、
今年に入って、アーカイブ化を進めている今日この頃です。

仲介業は、私も無くならない…と言いますか、
おそらく、今以上に仲介業になるような気がしています。
(語弊があるのを承知で、あえてかかせていただきますと、
 今までの仲介業は「紹介業・宣伝業」の部分が特化しすぎていたような、
 そんな気もするんですよね)


と、涌井さんを真似て今日の予定。

区役所に行き、近隣の廃屋問題で集めた署名を提出。
その足で保険屋さんに行き、譲っていただく物件の火災保険の契約。
帰ったら、署名をいただいた方に控えを配布。
その後、スタッフミーティング。

ん?
最近、公私共に不動産関連が多い…(笑)。

written by 草柳  2005年11月22日(火) 14:01


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『大手はやはりノルマが有る?』

夕方になって、仕事が一段落ついてからの、
草柳さんのコメントが楽しみになっちゃったりしています。

今日、実は『やすらぎ』の営業から電話が有りました。
「今月の競売で2件しか落とせませんでした。後3件は最低でも物件を購入しなければいけないので、何とか1000万程度の中古を紹介して下さい」
だそうです。
本当に凄いですね。競売物件だけでは足りない様ですね。
それにしても買取のノルマと言うのも、私らには想像できません。

山梨の裁判所の資料が丁寧なのは、草柳さんのクレームのお陰ですかね。
確かに、全国的な統一の必要性はあるかも知れません。
裁判所もサービスを考える時代になったと言う事でしょうか?

ところで、ネットオークションでの骨董の取引は、
目先の聞く古物商はさかんに参加していますね。
ネットオークションで仕入れて、付加価値をつけて、
ネットオークションで売って利益を出している友人がいますが、
その知識は相当なものです。
彼に言わすと、
単体では単なるゴミが、組み合わせたり、完全なセットにする事によって、その価値が飛躍的に上がるのだけれど、それを知らない人がいるから面白い。
付加価値は、その品物の由来が有るパンフレットが有れば簡単に上がる。
と言う事だそうです。

古物商の免許は当社の社長も持っていますが、どちらかと言うと絵画が多いですね。絵画は新品も売買していますね。そこそこ有名な画家さんが直接売りに来ますので、それを転売してお小遣い稼ぎをしています。

私も、事前調査業務でも始めようかな?
と真剣に考えています。
それと、土地の客観的評価
(価格的なものではなく将来性の様なもの)
も面白いと思っています。
個人売買のアドバイザー的な新業種が出来るのは、
時間の問題でしょうね。
国交省が目をつけて、外郭団体設立して、新制度を発足?
なんて感じになりそうですね。
『不動産売買アドバイザー技能試験』なんちゃって。

そうそう、例の姉歯設計士の改ざん問題は、いよいよこれから本格化しそうですね。
建設会社は設計事務所に責任を押し付け、設計事務所は姉歯を悪者にすると言う構造でしょうが、はたして姉歯が黙っているかどうか?
黙っている場合は、かなりの密約が成立している可能性が有りますね。
その筋の人に言わすと、5億も貰えば全責任を姉歯は被るんじゃないの?
と言う事を言っていました。
そりゃ、私でも5億もらえれば多少の臭い飯は我慢するかも知れませんね。どっちにしても有罪なのは目に見えていますか・・・・

問題は、シノケンと木村建設ですね。
どこまで責任回避を続けられるか?
知らなかったという事が通じるのかどうか?
でも、建設業界以外の人は被害者顔している建設会社に同情したりして・・・・・

建設会社が知らなかったと言うのは、
常識的に考えて有りえない話なんだけれど・・・・
と思ってしまいます。
代人が個人的にリベートを貰っていたとでも言う事になるのでしょうか・・・・
昔なら実際に良く有った話だけど、
今では代人がリベートを貰うのも難しいと思うのですが、
会社を守る為には、そうなっていく様な気もします。

気の毒なのは、購入者です。
建て替えして頂くマンションは良いのですが、
どうなるのでしょうか?
監督官庁の責任と言うのもちょっと難しいと思うし・・・・
まぁ、ブログにも書いたけれど、
銀行に背負わせて、公的資金導入と言うのが、
一番の早道でしょうけれど・・・・
ネットで話題にすると、難しくなっちゃうかも?

written by 管理人  2005年11月22日(火) 17:42


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『私も楽しませていただいてます(謝笑)』

こちらこそ、Fudosan.JPとは違った個人的なことなどを中心に、
楽しく気楽に書かせていただいており、有難うございます!(謝)
(って感じで、半私物化しちゃってて、恐縮です!!!)

ここだけの話(って、公開の場でそれはないんですが)、
裁判所…に関しては、うちは全員、良いイメージを持ってません(苦笑)。
法律以前の部分、特に職員の対応などを含め、かなり遅れている気がします。
最近の税務署を見習って欲しい…って感じですかね。。。
絶対に民営化できない部分でしょうから、何とかしてもらいたいです。

私のお陰…じゃ、絶対にないと思いますが(笑)、
かなり手厳しく言ったんですよ。
「我々は裁判所は選べない。
 だからこそ、全国均一のサービスをして欲しい!
 屁理屈に過ぎないかも知れないが、
 サービスを判決に置き換えるのならば、
 東京じゃ無罪で、山梨じゃ有罪…ってぐらいの差がある。
 でも、これは山梨さんに言うべき問題じゃないので、
 『本部』にあげてくれ!」

例えば、調停こそ、トラブル解決の腕の見せ所じゃないかと思うのですが、
現状は「通過儀礼」であり、裁判官が足りないから、裁判までの時間稼ぎ…みたいな?
相談センターで、涌井さんをはじめとするアドバイザーの皆さんの方が、
遥かに調停委員の役割以上のことをしていること自体、
皆さんを誇りに思うと同時に、腹立たしくも思ったりするのでした(怒笑)。

それにしても、買取ノルマは凄いですね。
裏を返せば、それだけの販売力があることになりますから…。

古物商とオークションは、まさに時代の賜物…なのですが、
これまた、現場を知らない人間の制度になっていて、
違和感を感じる部分があるんですよ。

古物商は相手の本人確認を徹底しなければならないんです。
ですから、オークションで落札する場合、それが仕入であるならば、
相手の住所や連絡先はもちろん、
 ●身分証明
なども要求しなければいけないんですよね。
この個人情報保護時代に、あまりに逆行しておりますし、
それこそ、個人情報流出の危険性も高くなってしまいます。

私が出品者でしたら、
 ●古物商の方の落札禁止
としたくなるような、(個人的には)おかしなルールです。
(本来は、オークションサイト側に本人確認が義務付けられてますから、
 オークションサイトのIDによって、
 古物商落札者の本人確認に足りうるようにならないと…と思います)

涌井さんの事前調査業務は、たぶん、アリだと思います!
私の勝手な予測では(笑)、
これからは、飲食店に喩えるならば、
 ●大手 ⇒ ファミレス感覚
 ●個人 ⇒ カリスマシェフ感覚
のような流れになって、
 ●エージェントの信頼度
が大切になってくると思うんですよね。
涌井さんの場合、Fudosan.JPのご回答、ブログなどで、
 ●お人柄
が分かりますから、充分に武器になるように思ったりする今日この頃です。

…と、長くなってしまいましたので、
耐震偽装のお話しは、
http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/1132621986.html
に、続けますね!

written by 草柳  2005年11月22日(火) 23:57


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『■気楽に力をぬきます。』

いゃ〜姉歯の件はいけません。
ついつい、力が入っちゃってコメントしちゃいました。
それぞれの立場から、憤慨の声が出ちゃいますね。
ちなみに、
今回の件でローコストの危険性を、
一般消費者に認知して頂ければなぁ・・・と思います。

在来木造の場合でも、筋交いをきちんと入れるか抜くかで違いますからね。誤解を恐れずはっきり言うとローコスト住宅には問題が有りますよ。
マンション業界でも、これからは他にも問題が表面化して来る会社は何社かでるでしょうね。
確かに、検査機関のチェックの強化は必然かも知れません。

確かに、ネットオークションは問題有りなのですが、
古物商でも、恐らく個人名で行っていると思います。
あれって非常に矛盾しているんですよね。
明らかに業者だと解っていても、
ハンドルネームで出品されていますよね。
確かに、その内に盗品市場になる可能性も有りますよね。
骨董屋さんと警察って意外な程、仲が良い。
警察官は骨董を見る目を養う必要が有る・・・・
と言う名目もあるし、
盗品が流れていないかのチェックの必要も有るのでしょうね。

裁判所の調停は、事務的ですね。
実際に調停するって言うイメージでは有りません。
裁判官や調停員は感情を入れる訳にはいきませんから・・・・
仕方ないと言えば仕方有りません。
大体は弁護士同士で交渉しますから・・・
交渉で和解できないものが裁判になるから・・・

私は、自分で言うのも何ですが、
客観的な目で物事を判断するのには自信があります。
不動産物件の瑕疵担保の事前調査は当社へ・・・
って言うかまだ体制ができていない・・・・
近いうちに、真剣に検討していきたいと思います。
これって、売主にとっても、買主にとっても、
非常に重要な事ですよね。
特に、今回の姉歯事件の様な事が有れば、
その必要性が増して行く事でしょうね。

PS
最近、任意売却物件を契約した時に、某不動産業者が、
『だいぶつべんさい』と何度も言っているのを聞きました。
最初、何かの物品で支払うつもりなのかと思いました。
そしたら、
『だいいべんさい』の事を言っているみたい〜
漢字で書くと『代位弁済』の事だったんですね。
知らなかったら、あまり専門的用語は使わない方が宜しいかと・・
勘違いしちゃいますから〜〜〜
ねぇ、永井く〜ん。残念!

written by 管理人  2005年11月23日(水) 12:38


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『競売の売却益って』

すみません、こちらのレスを見落としてました(恐縮)。

…と、表題の件、今日の(…ではなく昨日ですね、もう…)の夕刊を読んでいて、
競売の売却益の配分が関東と関西で違うことを知り、ビックリ。
個人的には今回支持された関東ルールの方がフェアだとは思いつつも、
損害額の大きさを考えると、難しいですね…。

古物商…については、
最近の盗品流通を考えますと、
もはや、正直、防犯の観点からすると、
警察が追いついていない気がします。
品ぶれ(盗品のお触書)も、もはや、古物商だけではなく、
一般公開すべきではないかなぁ…などとも。。。

出品に関しては、問題無いと思うんですよ。
売ることに対する本人確認は、それほど厳しくないので…。
(ただ、税務署などは、ちゃんとチェックしていると思います)

問題はむしろ、「仕入れ」ですね。
古物商であれば、台帳記入の義務がありますから、
古物商が落札者になった場合は、その商品の出品者は、
本人確認を要求される…みたいな感じですかね?

余談ですが、古物商であっても、
自分で使っていたものを売る場合は、免許対象外になるはずです、確か。
(=この辺、宅建免許に通ずるのでしょうかね?
  転売目的で仕入れたものを、販売する場合に必要な免許ですね>古物商)

裁判所の調停…は、そうなんですよ。
まさに、涌井さんのような客観的な判断が必要なんですよ。

ところが、客観的な立場に立てる人が調停委員をやっていれば良いのですが、
自分の価値観から脱却できずに、勝手に自分の道徳観を押し付けて、
かえってこじらせるきっかけをつくる人がいたりするもので…。
半ば名誉職的になっている感がするわけで、
従って、「私が諭してしんぜよう」みたいな人もおりまして…。

で、話を戻して、アメリカではありえないと言われ、
確かに両方の手数料をもらいたいがために、無茶するところも多い、
 ●両手の手数料をもらう業者さん
に関しては、私は、それでよいと思うんです。
但し、その場合は、まさに、
 ●(本来の意味での)調停委員
のような立場で、客観的に仲裁する必要があると思うんですよね。

それにしても、「だいぶつべんさい」だと、
やっぱり、物納だと思いますよね(笑)。

written by 草柳  2005年11月25日(金) 01:16


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『名誉職は困ります。』

調停委員が名誉職?は困ります。
私も、裁判前の調停は個人の問題で、
経験した事が有りますが・・・・
その時は、確かに年寄りの爺さんでしたね。
『普通はこんなもんだから、この程度でお互いに納得しませんか。お互いに納得しない場合は、裁判になります』
と言っただけで、約30分程度で終わっちゃいましたね。

特に、説教は困りますね・・・
って言うか説教する為にいる訳じゃ有りませんから

古物商の場合は、確か警察への届出と言うか申請?だけでしたっけ。
古物取り扱い主任者試験・・・・
みたいな国家資格にすれば、もっとはっきりするかも知れませんね。
管轄は総務省かな?

手数料が両手かどうかは、
あまり大きな問題じゃありません。
でも手数料の値引きははっきり言って疑問も有ります。
元付には元付の仕事があり、
客付には客付の仕事があります。
それぞれが、それぞれの役割をしっかり行う事が大事だと思います。

仲介は、ただ手数料が貰えて良いなとか・・・
何にもしないで、手数料がもらえるとか・・・
お客様に、そんな勘違いを与える様な仕事しかしていない、
不動産業者もいるかも知れませんが、
実際には、そんなもんじゃ有りません。
契約後のフォローをしっかりやる事も必要ですから・・・
きっちり仕事をするので、きっちり正当報酬は頂きます。
と言える仕事をする事が必要ですね。
これって、不動産だけでは無くて、全ての仕事に言える事だと思います。

その意味では役人の一部が一番・・・・・・・問題あり?

written by 管理人  2005年11月25日(金) 12:09


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『競売から脱線してしまいますが…(恐縮)、』

以前、大手電機メーカーのお客様相談センターに電話すると、
ご年配の方が出られまして、とにかく知識もあれば、
大手とは思えない人情味ある応対に感動しました。

全ての調停委員さんをひとくくりで語るのは失礼かと思いますが、
ただ、年齢以前に、
 ●聞く姿勢、解決に最善を尽くす姿勢
が、全く無いような気がします。
この点では、
http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/1132621986.html
の「おかしな謝罪」にも通ずるものがあるかな…なんて???

古物商に関しては、
私は、もはや、時代に制度が追いついていないような、
そんな気がしております。
本来の目的は盗品売買の阻止…だと思いますが、
ここ数年の盗品売買は、おそらくネット上の取引が圧倒的だと思います。
(=正確な実体すら、把握できないでしょう)

そう考えると、本来の防犯目的を考えるのであれば、
もはや、「盗品売買を防ぐ」と言う原点に還った、
アイデアが必要ではないかな…なんて思ったりもするのでした。

今回のうちの物件、Fudosan.JPをお手伝いするようになって、
初めての仲介物件でした。
今までは、「業者さん=売主」の物件を探してたんですが、
………あ、この話題、たぶん、
http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/1132621986.html
の方が良さそうなので、そっちに続けますね!

written by 草柳  2005年11月25日(金) 13:44


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『最善を尽くすのは仕事として当然!』

どんな仕事でも飯の食べるのは大変です。
不動産の仲介だって同じです。
役人だって大変でしょうが、
役人は失業保険を払っていない訳ですよ。

良くブローカーを非難する意見を見ますが、
決して全てを肯定する訳では有りませんが、
個人ブローカーが情報だけを頼りに、
ご飯を食べているのを見ていると・・・・・
時々、感心してしまいます。
不動産会社に従業員登録しているか、いないかの差だけです。
実は・・・・
下手な若い営業マンとは比較にならないほど、
実力は持っているブローカーがいます。

はっきり言うと、ブローカーを非難するより、
ブローカーより先に情報を仕入れられない、
業者&営業マンの方が力不足を恥じるべきです。
本当に最善と言うか、全力を出しているのか?
別エントリーのヒューザーの社長が今日もテレビに出ていました。
『お前は最善を尽くしているのか?』
良く、テレビに出ている暇があるな〜
本当に暇な人だし、適当な会社なんだなと言う事が良く解ります。
まぁ、問題起こして当然だな。
と思いました。
会社の事務員も
『テレビに出ていれば、その出演料でマンショを買い戻せるの?』
といっていました。
ま・さ・か・・・・・これは別エントリーで

古物商と言うか骨董屋の世界は、
そりゃ不動産とは全く別の意味で、魑魅魍魎の世界ですね。
だって、市場で1万で仕入れたものが50〜60万で
売れるのを良く見ますよ。
骨董は安い偽者程、儲かる様な感じ?
本物は、余程良い者は別として、
大抵は、買い叩かれてしまいます。
鑑定団の値段で本当に売れるのだろうか・・・・
あれって、
『売ります』コーナーに出すと、納得する値段だけど、
単なる鑑定の時は、ちょっと相場より高い気がします。

骨董に限らず、ネットオークションは、
まだまだこれからの分野ですね。
私なんて、以前は飲み屋のおネエちゃんにプレゼントする為に、
偽ブランドの時計をYahooで落としていましたね。
偽ブランドを扱わせたら、Yahooが一番です・・・・・
ちょっと言いすぎ? でも手軽に買えるからなぁ。ホント
無くなったと言いつつ、未だに出ていますから。

偽ブランドの対応も満足じゃ無いネットオークションで、
盗品の管理なんて、現状では絶対に無理ですね。
Yahooは儲かれば良いだけじゃないの?
今更、資格とか規制とか言ってもねぇ。
不動産をネットでオークションにかけていますが、
あれもねぇ・・・
個人売買の欠点とか怖さを知らない人は、
それこそ自己責任の問題ですから・・・・

Yahooのオークションは、
売ります・買います掲示板の変形なだけですから・・・
法の網は難いでしょうね。
車やバイク雑誌の売ります買います欄のネット版ですからね。

あれに網をかけるとなると、
全ての個人売買に網をかける必要性がでる・・・・
そんな気もしますね。

やはり、Yahooとかの大手ポータルの事業は全てに於いて、
倫理観とか、道徳観がもっと必要なんでしょうね。
その影響力の大きさを今は銭儲けにだけ使っていますが、
自主規制を出来るだけの社風をもてるかどうかですね。
倫理感が未熟な急成長企業の今後の課題だと言えると思います。

written by 管理人  2005年11月25日(金) 19:13


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『極論なのですが…』

違法行為にせよ、脱法行為にせよ、詐欺にせよ、
それが時代の最先端…って気がします。
法律やシステムの隙間や盲点、錯覚を、本当に上手く利用しますから。
唯一にして最大の問題点は倫理観…と言いますか、
 ●自分さえ良ければ、他人がどうなっても良い
って思ってる人がやっているところ…ですかね。

テクニック部分やマニュアル部分などのノウハウは、
彼らが上回っていると思ってます。
欲望の力は凄まじい…です。

脱線してしまいますが、盗品などの流通に関しては、
もっと根本的な部分、「防犯」を考え直さなければ、
厳しいと思ったりする今日この頃です。

涌井さんの地元は、まだまだ地域社会が存在すると思いますが、
東京近郊は、もはや、崩壊しきってます。
ある意味、ネットはその象徴で、
このままだと、いずれは東京、そして全国的に、
ネット社会と同様の無法地帯化してしまう危険性を感じてます。

だからと言って、警察国家にする…のではなく、
もっと、積極的に防犯に協力したくなるような【何か】を、
用意しなければならないような気がしています。
それこそ、表彰などにポイント制を導入するなり、
もっともっと、防犯意識を身近にしていかないと…。。。
(この辺、献血などは結構、面白いことをやってますので、
 防犯に関しても、参考にして欲しいですよ)

と、半ば強引に本題に戻しますね(笑)。
不動産の競売(きょうばい=オークション)は、
涌井さんのおっしゃる通り、
「個人売買の欠点とか怖さを知らない人は、
 それこそ自己責任の問題ですから・・・・」
です、全て…。危険すぎます。

我が故郷・東京の練馬では、20年ちょっと前、
おそらく涌井さんもご存知だろう、
競売に起因する非常に凄惨な事件が起こりました。

本当に今の裁判所などの競売(けいばい)って、
このままで良いのでしょうかね?
通常の競売(きょうばい=オークション)の発想で考えますと、
主宰者(出品者)が、あまりに無責任だと思ったりもします。
喩えるなら、
 ●人に貸しているパソコンを売る
なんてものが混ざっているわけですから!

現実的には難しいのかも知れませんが、
あえて願うのは、
物件に対する瑕疵は仕方ないと思いますが、
占有者問題などは、最低限処理した上で、
競売にかけられるべきではないかな…と思ったりもします。

written by 草柳  2005年11月26日(土) 01:17


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『ネットについては』

別エントリーの姉歯事件のところにも書き込みましたが、
http://kogen.biz/msm/ms/category/zatsudan/net.html
で、今後の問題も含めて、いろいろ話し合えればなぁ〜
と思います。

競売の占有者の問題は、過去に比較して、かなり改善されて来ました。
特に賃借権・・・・借家の関係はそれなりに努力していますね。
どこまでが、競売から逃げる目的か、
もしくは、高利貸し等の違法的な占有かの判断ですね。
正当な賃借人、特に旧法の借地人・借家人は、やはり保護されるべきでしょうね。
確か、これも相談コーナーに有りましたね。
最近では、きちんと家賃を支払ってくれるなら、
賃借人のいる底地や、マンションを、意識的に格安で狙う、
投資目的の競落や情報収集を行っている人もいますね。
当社にも、結構お問い合わせが来ます。

問題は、その筋の抵当ですね。
確かに、法的には外せるのですが・・・・
そもそも法の外でシノギを稼ぐ人達なので・・・
やはり、命は惜しいです。
実際に、某社長が闇討ちに合った事が地元で有りましたから・・・
これらについては、やはり外してから競売にかけて欲しいですね。

やはり怖いものは怖い!

written by 管理人  2005年11月26日(土) 20:56


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『別エントリー』

占有は、おっしゃる通り、
 ●借主・競落者の両方が望む場合
は問題無いのですが、
 ●競落者が立ち退かせたい場合
 ●借主の賃料の支払いに問題がある場合
は、厄介ですね…。

本当はこの辺、事前に調整をつけられるような方法があれば、
(=例えば、保護されるべき借主の場合は、引継ぎを入札条件にするなど)
何らかの対応が欲しい気もします。

written by 草柳  2005年11月26日(土) 21:42


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『すみません(汗;;)。』

「別エントリー」の下に続けた、

 ●有難うございました(謝)。

が、抜けてしまってました(汗;;)。

written by 草柳  2005年11月26日(土) 21:44


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