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 宅地建物取引業免許  長野県知事(11)第1139号    一般建設業・一般土木工事業許可  長野県知事(般−19)第7553号
 〒382-0076 長野県須坂市馬場町1230-48 高原開発ビル1F   電話:026-245-7516 FAX:026-248-1218


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  【高原開発BLOG-ブログ-2005年09月】

2005年09月の記事

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2005年9月30日(金) 19:23

■9月30日■仏滅

今日は仏滅・・・・・
契約は駐車場の契約が一件(金5000円也)が有っただけ!
それと、スナックの鍵の付け替え。
新しい鍵の購入代金(ホームセンターで全く同じ鍵を購入)だけ頂いて、付け替えの手間賃は、そのスナックの飲代1回分と言う事で・・・・・
それに、私のアパート(東京で言えばワンルームマンション=鉄骨の1K+ユニットバス)に引っ越して来るお客の荷物を軽トラで運んであげて5000円(会社へ軽トラ代2000円+私の小遣い3000円+食事1回)の超格安価格!
売上は
会社が駐車場の手数料5000円+軽トラ代金2000円
私は3000円+食事=寿司1回+飲み代1回・・・
何か・・・・せこせことお小遣い稼ぎをしていた1日でした。

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2005年9月29日(木) 10:51

ローコスト住宅について

 先日、お客様と話している時に、そのお客さんが建築関係と言う事で、住宅のコストダウンについて、色々と話していたので、面白かったので書き込みします。
当社は建築・土木の金看板がありますので、殆ど下請けに丸投げで施工管理技士の私が現場代人となります。まぁ、建設業と言うのは多かれ少なかれ、自社で全ての職人を抱えてはいない事が多いのですが、当社の場合は職人はいません。当然仕事を受けて頂く職人さんはある程度は決まっています。
ところで、何時も疑問に思っている事がありました。建設や土木の資格の無い不動産業者がどうして建売を出来るの?ってね。
資格が無い場合は、下請けに出せるのは1件当たり500万円までの筈です。分離発注?しているのかな〜
そうしたら、前述のお客さん曰く
「○○○○の場合は凄いよ、安い時にまとめてサッシとか扉とか大量に買っておいて、支給するんだよ。分離発注どころか材料まで支給するのさ。それが大量仕入れだからサッシなんて同じ部屋でも枠の色が違うだよ、びっくりするけれど買うお客は気付かないんだよね。それに此処だけの話、梁や柱を止めるボルトなんて5本の所を3本位にしちゃうのさ。俺は仕事をやらせて貰ってるから、あんまり言っちゃいけないけど、あんな家でも見栄え良くすりゃ売れちゃうからねぇ」
成る程・・・・・・コストダウンにも色々あるんだなぁ

最近の低コスト木造住宅の場合は、集成材を使っているケースが殆どで梁だって集成材ですね。集成材ってのは実際にはどうなのでしょう・・・・
自分の家には絶対使わないし、使いたくも無いのですが・・・・
坪単価50万以下の住宅は、集成材じゃないと絶対に無理だしね。無垢材の場合は輸入材・・・・最近はロシア産が多いようだけれど・・・・

お客様によってはっきり2極化していますよね。
国産の無垢材にこだわり、コストを掛けてしっかりした豪邸を建てる人。
集成材のプレカット・メーター尺の規格住宅のローコスト住宅を建てる人。
どちらが良いのでしょう。不思議な事に、ローコスト住宅の方が中古住宅の時に売れ易いんですね。これは当然、安い事もあるのですが、不必要に大きくないし、以外に小さい家が手頃なのかもしれません。無垢材を使った100坪位の豪邸って売れないですよね。維持費も大変だし決して済み易いとも言えません。
鉄骨の住宅なんて、もっと売れない。固定資産税がびっくりする程高額!特にこの不景気で皆苦しんでいますね。中古で売りに出しても、サラリーマンじゃ聞いただけで無理!って言われちゃいます。

脱線するけれど、当社の社長なんて、30〜25年程前に京都まで行って北山杉の絞り丸太を何本も買って来たり、吉野まで行って杉を丸太で買って来て四方柾の柱を挽いたり、神代杉の板を挽いたり、欅なんて板や框まで沢山あって100坪の倉庫に眠ったままです。絶対にそこいら辺の材木屋より材木は持っていますね。昔、不動産業がめちゃくちゃ儲かった時代に買い集めて、料亭の様な数奇屋の豪邸を建てる予定で図面まで残っています。でも材木だけで現在のローコスト住宅が4軒分以上になってしまい、建てる前に材木代でお金が続かなくなっちゃたみたいです。時々、欅の板を売ってくれって来るけれど意地でも売らない様です。
あの材木達が使われる事って有るのでしょうか・・・・・勿体無い。

ローコスト住宅は確かに建物としては見るべきものは何もないし、魅力は有りません。欠点だらけです。でも一般サラリーマンが30年間しか住まないので有れば、梁が細かろうが、ボルトが足りなかろうが、柱が3寸だろうが、強度が不足していない限りは売れてしまうし、それで良いのかも知れません。
それに、長野の場合は、雪の重みが係るので、致命的な手抜きをすれば潰れちゃうので、さすがに手抜きをしても限界が有ると思います。ローコスト住宅が雪で潰れたと言うのも、今のところ聞かないし・・・・・そもそも、ローコスト住宅は小さいし(50坪以上なんて殆ど無い)、10畳2間続きで柱の間が2間半とか無いもんね。確かに5寸の柱なんて必要無い!6帖間だったら3寸でも充分かも知れない。逆に6帖間に5寸の柱って絶対に合わないよね。
ローコスト住宅にはローコスト住宅の良さが有るんです。単に安いだけじゃ売れないと思いますよ。手の届く所に全部あって、マンションと同じ位の広さで使い勝手が良い、でも固定資産税は安いし管理費は必要無いとか設備はその時その時の新型がつくとか・・・・それなりに魅力が有るですよね。

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2005年9月28日(水) 19:27

■9月28日■不完全物件&理解不能

不完全物件=欠点の有る物件の交渉の話。
不動産物件の中には、何等かの瑕疵と言うと大袈裟だが欠点の有る物件が時々有る。この欠点を上手に取り除いて、不完全→完全?な物件にするのは、我々不動産業者の力だと思う。どうしても除去できない欠点は、そのまま正直にお客様に説明すべきだと思う。
今日は、この欠点除去の交渉で、尚且つお客さんの希望によりプラスアルファを付ける交渉を行った。少々時間は必要だが、必ず良い結果が出ると信じて今後も交渉していくつもりだ。お客様が良い物件を購入したと言って喜んでいる姿を想像しながら頑張ろう!

話は理解不能に移る。
つい、先日当社が客付で契約寸前まで行った物件が、他に売却された。残念!と思っていたのだが、今日そのお客様から電話が入った
 お客 「○○地所というところで値段が上がってHPに出ているけれど、どうなっているの?」
 私 「えっ、それじゃ不動産業者が買ったんだ」
 お客 「それじゃ、元付業者とは違うの?」
 私 「違いますよ、元付業者はア○○○と言う業者で、○○地所じゃないですよ」
 お客 「不動産業者が、お客の買う値段と一緒の値段で買ったの?」
 私 「確かに、ア○○○と○○地所は知り合いだけれど・・・・きっと高原開発で客付できたので値段の吊り上げでもしようと思ったのかも知れませんね。でも○○地所の社長はし○○○さんと言って、結構良い人の筈なんだけれど・・・・」
 お客 「ちよっとがっかりしました。値段の吊り上げだとしたら信用の置けない業者ですね・・・・」
 私 「やられちゃったかも知れませんね。まぁどっちみち建物は来年の予定と言う事ですから、当社で一生懸命、他の物件を探しますよ」
 お客 「お願いします」
このやり取りの後、実際に○○地所のHPを見ると、確かに260万円程、値段を上げて売主で出ていました。この物件の値段としては、上下水道が入っていないのでその費用も必要な事を考えると260万円アップの販売価格は厳しいでしょう。
元々○○地所は格安物件を仕入れている業者だし、・・・・・それに売主となれば、所有権移転費用や取得税も必要な事を考えると、どうも今一良く解らない。?(余計なお世話だと言われそう)
お客がすでについているのなら、まだ解るのだけれど、一度当社のHP等で売りに出ていた値段(当然多くの消費者が見ている筈)から、買い取って260万も高く売りに出す意味が解らない?
もし、この値段で直ぐ○○地所が売れば、それはそれで凄い!と言えるのだけど、買ったお客が260万円も安く売りに出ていた事を知った時はどうなるのだろうか?
考えただけでも○○地所が気の毒に思えて来る。
どうしちゃったのだろう?全く理解が出来ない。まさか損するのを承知して、当社に嫌がらせ?でも○○地所の社長は、当社の社長とは知り合いで、それ程悪い人じゃないので、その様な必要も無いだろう。
ア○○○の性格は正直?良く解らないけれど、業者として、売れれば誰にでも売るのは当然だろうし?
誰が一番、得をしたのだろうか?ア○○○かな?
でもやっぱり何で業者が買ったのかは理解不能・・・・

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2005年9月27日(火) 21:36

■9月27日■不動産屋の良心?

今日、お客様と話していて、ふっと思った事が有る。
俺って営業マンとしては失格かも知れない。
確かに、取引主任者としての責任感は人一倍持っていると自負している。営業中も、お客様に隠し事や嘘をつくのが大嫌いで、自分が自信を持って答えられる以外の事は、絶対に返答しない様にしている。
良く思うのは、「お客さんは良く知っているし、買う立場としては当然の事を言っている」と言う事である。
だから、どうしてもお客さんに色々と丁寧に説明してしまう。お客さんは「親切だね」とか「そんな事まで教えてくれるの」とか言います。嬉しい事は嬉しいし「お薦め物件が有ったら待っているから、ぜひ探して下さい」と言われます。
ところが、現実問題として「これなら、このお客様のご要望にぴったり」と言う物件が簡単には見つからない! 必然的にお客様への紹介が遅くなりお客様を待たせてしまう。やはり、営業としては失格かも知れん! 営業として優秀なら今有る物件を一生懸命売り込むのかも知れない。
これって、不動産屋としての良心と言えば格好良いのだが、実際は営業マンとしては失格なのかも知れない。
なんてふっと思ったと言う話です。

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2005年9月26日(月) 21:08

■9月26日■法律の奥深さ

法律は実に奥の深いものである・・・と今更ながら思います。
特に民事裁判では、揉めるのも当たり前と言わざるを得ません。
そもそも、民法の信義則の規定。これだけでも結構難しい?
不法行為、法律を勉強していない人は単なる法律違反と誤解し易いが、不法行為の規定こそが損害賠償(実損の請求)の根幹を成していると思う。
もう一つは債務不履行。これも意外に厄介です。
つまり、約束を守らなかった場合には、どの規定を適用していくのかは、その時その時によるのですが、民法以外の法律違反が有った場合は問題外として、基本的に約束を守らなかった場合には、何等かの規定が当てはまっていくように法律は出来ている様に思います。
つまりは、どんなに屁理屈を捏ね様が約束は守りましょうね。という事になるのですが、ところがどっこい、これは一般人同士で尚且つ善意で有る事が要件になっています。
我々不動産業者と一般消費者とは、別になります。消費者契約法、商法、そして宅地建物取引業法。それらが有りますし、その他にも数々の法律が有ります。不動産取引に関わる法律の勉強をしていると、弁護士がどの位苦労したのか、想像に難く有りません。
日々これ勉強!まだまだです。

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2005年9月25日(日) 21:50

■9月25日■デザイン変更

トップページ、会社紹介、ブログ、のデザインを変更しました。
ブログについては殆ど外部カスケードスタイリングシートの変更ですが、
トップページと会社紹介ページについては、
メニューはそのまま流用しましたが、記事欄については、
ちょっと、そのままと言う訳には行きませんでした。
以外に時間がかかってしまい、トラックバックまで調べられなかった。
来週末まで持ち越しになってしまうかも知れん!

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2005年9月25日(日) 02:00

■一般賃貸借契約の落とし穴■

良く有る事だと思うのですが、
取り合えず転勤している間だけ、ただ空けておくのも勿体無いので、自分の家を貸しちゃおう。と言うケースがあります。
実は、戻ってきた時に賃借人が出て行ってくれない。若しくは立ち退き料を請求された。という事が置きやすいのですが・・・・・
最低でも重説や契約書の特約条項に、その旨をきちんと記載し、賃借人の承諾を得ておく事が必要です。出来れば契約書とは別に説明を受けたと言う承諾書を作って署名捺印を貰っておく方が良いでしょう。
本来、定期借家契約にするのが望ましい。
日本の借家制度は非常に古臭くて、現実にマッチしていない制度です。一般借家契約は、期限が決めてあるのにも関わらず、更新の拒絶が難しいと言う矛盾した制度になっています。
ですから、自宅を取り合えず貸すと言う方は、注意が必要になりますね。

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2005年9月24日(土) 19:11

■9月24日■夜逃げ

私は、個人的に賃貸用のワンルームマンションを5部屋持っています。
この内の1部屋の住人が夜逃げをしました。
以前から、連帯保証人との交渉は続いていたのですが・・・・
本日、部屋の掃除が殆ど終わり、鍵の付け替えも済みました。
鍵の購入代金は保証人に支払っていただき私が自分で付け替えをしました。
電化製品や家具の一部は連帯保証人の承諾の下に、家賃滞納分として当方で引き取る事になりました。(9万以上の滞納なので、とても足りない!)
ゴミや衣類等は専門業者に、連帯保証人の負担で整理して貰う事になりました。
早速、次の賃借人に内覧して頂き、来週には契約になる予定ですが、急な事なので礼金・敷金は通常の半額・家賃も値引きになりました。それでも空室にしておくのは厳しいので仕方有りません。
然し、何も持っていかない夜逃げも珍しい!
お陰で連帯保証人は、毎日掃除に来て(会社員なので夜1時間程度しか掃除できない)、大変そうです。
本来なら、滞納家賃9万以上を支払って頂くのですが、家具や電化製品の引き取りも有りますので、全て含めて3万円程度で手を打つ事になりました。連帯保証人も大変です。

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2005年9月23日(金) 20:07

■9月23日■

このブログで唯一要望が有るとすればトラックバックの方法。
まぁ、トラックバックの送信方法は良いとして・・・・
受信した時にトラックバックとコメントの区別が無いのが残念。
トラックバックはトラックバック、
コメントはコメントとはっきり分けて表示して欲しい。
という事でCGIの中味を調べると、
トラックバックの受信は /MsmPlug/ShowDiaryComment
で処理している様子。
凡そ sub change と言うサブルーチンの関係を手直しすれば良いと思う。
時間が有る時にぜひ、チャレンジしてみたい。
送信は WriteDiaryTrackBack でやっている様なので、
これはフォームから呼び出せば可能な気がする。これはそれ程重要でもないので
このままにしておこうと思う。
少しづつ /MsmPlug/ShowDiaryComment
の改造にチャレンジしょう。

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2005年9月22日(木) 23:36

携帯からです

自宅の携帯から投稿しています。(^_^)v明日は休日だけれどアパートの引き渡しがあります。携帯から写真送れない?

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