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  【高原開発BLOG-ブログ-売買契約について】

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2005年11月28日(月) 18:24

■等価交換について

等価交換については下記の通りです。

  ★1年以上所有していた土地、建物を他の者が
   1年以上所有していた同種類の固定資産と交換して、
   所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、
   以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、
   譲渡所得税は課税されない。
   また20%以内の差金が授受された場合も特例の適用があるが、
   この場合には、譲渡資産のうち、受け取った差金に相当する部分は
   譲渡所得とされる。

  ★要件
   1、土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
   2、自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。
     業者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
   3、1年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
   4、交換後、原則として翌年3月15日までに、
     交換する直前と同じ用途に供する事。
   5、自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、
     高い方の20%以内である事。

  ★この交換の特例の適用を受けるためには、
   確定申告書の二面の特例適用条文欄に「所法58条」と記入し、
   その申告書に譲渡所得計算明細書を添付して
   税務署に提出しなければならない。

  ★注意点
   1、この特例の適用を受けた長期譲渡所得について
     100万円の特別控除の適用を受ける事ができる。
   2、二種類以上の資産を同時に交換した場合には、土地は土地と、
     建物は建物との交換があったものとする。
   3、交換に要した費用を「譲渡費用」と「所得費用」に区分する場合で、
     その区分が明らかでない時は、50%づつをそれぞれの費用とする。
   4、交換と売買部分が混在している場合は、全部が交換として、
     売買部分の代金は、交換差金とみなされる。

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2005年10月12日(水) 16:04

■土地についてA

■地目
土地には地目というものが有ります。
簡単に言うと、登記簿に記載されているその土地の利用目的を表示したものです。
全部で21種類あります。全部を列記すると、
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼 、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
となります。
又、現況地目と言って、登記簿の地目と現在の地目(実際の用途)が違っている場合もあります。例えば別荘地の場合は登記簿地目が山林になっている場合が良くあります。

以下は、主な地目について建物を建てられるかどうかの概説です。

■宅地
建物を建てる事の出来る土地です。
この地目が宅地になっていると、ほぼ安心と言えます。
但し、市街化調整区域の場合とか、その他にも法律・法令・条例等により制限を受けている場合もありますので、地目が宅地になっていても、建替えが出来なかったり、新築時に様々な制限を受ける場合もあります。

■田・畑
その名の通り、農地の事です。
市街化区域内の農地は、市町村の農業委員会等の窓口に農地転用届出を提出するだけで、宅地への転用が可能です。だいたい1週間〜2週間程度で許可が出ます。
都市計画区域外・無指定地域・市街化調整区域の農地につきましては、最初に農振の青地かどうかの確認が必要です。
農振と言うのは、農業振興. 整備計画で指定する農用地区域の事で、この指定(青地)を受けていると、除外申請(行政によっては変更申請)を提出する必要が有ります。この農振除外には約3〜6ケ月程度の日数が必要です。除外申請後に農地転用の許可申請を農業委員会に提出し、農業委員会を通ると農地転用の許可証が出ます、この農転の許可には約1ケ月が必要です。
尚、市街化調整区域の農地の転用には、かなり厳格な制限がつきますので、一般の方が調整区域内の農地の転用を申請するのは、まず無理に近いと思います。

■山林・原野
以外に建物が建て易いのが、山林・原野です。道路やライフラインの確保が出来ればの話になりますが・・・・
自然公園法等の制限がかかっていなければ、建物を建てる事はほぼ可能です。
良く原野商法というものが有りますが、建物が建たないと言うケースは稀です。建物は建つけれど、水道が無いとか電気が来ていないとか、側溝が無いとか排水は地下浸透のみとか言うケースが多いのです。つまり宅地として適していないのに、如何にも宅地として適しているように宣伝して売る事が問題になるのだと思います。
但し。市街化調整区域内の山林・原野については要注意となります。

■雑種地
駐車場や資材置き場の事です。都市計画区域内は当然ですが、都市計画区域外や無指定地域の雑種地も、基本的に宅地への転用ができます。
然し、調整区域内の雑種地に関しては、基本的には難しくなります。

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2005年10月12日(水) 15:04

■土地について@

■都市計画区域内と区域外

     都市計画区域外        
土地―   (準都市計画区域)                 
     都市計画区域内―― 区域区分内―― 市街化区域
                     無指定      市街化調整区域

土地(宅地)には、都市計画区域内と都市計画区域外の2種類があります。この中で最も注意が必要なのは市街化調整区域です。
尚、準都市計画区域と言って、市町村が、都市計画区域外の区域のうち、そのまま土地利用を整序することなく放置すれば、将来における都市としての整備、開発および保全に支障が生じる恐れがあると認められる区域を指定し、用途地域や風致地区等の土地利用の整序のために必要な都市計画を定めることができる区域もあります(都計法第5条の2)。

1.都市計画とは
都市計画とは、総合的な街づくり計画で、土地利用(区域区分、地域地区等)、都市施設(道路、公園等)の整備、市街地開発事業(予定区域)、地区計画等のほかにいくつかの区域、地域、地区を定めています。

2、都市計画区域と区域区分
都市計画区域には、区域区分のなされている区域となされていない区域があります。前者の区域内の土地は、市街化区域または市街化調整区域のいずれかの区域に指定されています。

〇市街化区域
既に市街地を形成している区域(既成市街地)と、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とで構成されています(都計法第7条第2項)。
地域地区
都市計画区域および準都市計画区域において、住宅地、商業地および工業地等の土地利用の全体像を示すもので、都市計画の基本となる土地利用計画を定めるものです。具体的には、用途地域、特別用途地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用地区、防火地域または準防火地域、風致地区等があります(都計法第8条、第9条)。なお、地域地区の位置等は都市計画に定められますが、各地域地区内における行為の制限等については建基法等の関係法律に定められます。
用途地域
地域地区の中で最も基本的な事項です。用途地域が決定されると、用途地域ごとに建築物等の用途が制限されるとともに、用途地域に関する都市計画において容積率および建ぺい率の最高限度等が定められます。
市街化区域については用途地域を定めることとされ、市街化調整区域には原則として用途地域を定めないことになっています(都計法第13条第1項第7号)。
なお、用途地域は12種類あり、それぞれの用途地域内の建築物の制限は建基法に定められます(建基法第48条)。
特別用途地区
地域地区の1つで、用途地域による用途制限について、制限を加重または緩和することにより、土地利用の増進や環境保護等の目的を果たそうとするもので、用途地域と重複的に指定されます。
地方公共団体が多様な目的を設定できるように、制限の内容は地方公共団体の条例により定めることになっています。条例は、用途地域内の制限を強化することが多いのですが、緩和の場合は一般的制限に例外を設けることになるので、国土交通大臣の承認が必要とされています(建基法第49条)。

〇市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域です(都計法第7条第3項)。農業面や緑地保全に重点が置かれ、建築の許可を受けている場合や開発行為の許可を得た場合を除き、原則として一般住宅を建築することはできません

無指定区域(非線引き区域)
平成13年の改正法によりすべての都市計画区域にマスタープランが策定されることとなり、市街化区域と市街化調整区域とを区分して定める(線引き)を行うか否かは原則として、都道府県が判断することになりました。したがって市街化区域と市街化調整区域に区分されない、無指定地域もあります。

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2005年9月14日(水) 14:49

■売買契約について■

■物件情報の確認をする。
賃貸と同様に気になる物件情報を見つけたら、すぐに業者に物件がまだ有るか確認する事をお勧め致します。
物件の内覧・下見は必ずして下さい。
賃貸と同様に内覧・下見をする時は必ず事前に業者に連絡をするようにして下さい。現在の状態を良く確認して下さい。売買の場合は、欲しい物件がその目的に合致しているかどうか、都市計画地域・用途地域等をよく調べて下さい。

■申し込み(物件を確保)をする。
申し込み自体は賃貸と同様です。
売買の場合は、手附金が高額になるので準備が必要です。手附金は売買代金の2割以下が目安になります。
総額も高額になるので金融機関等からの借入れ準備が必要です。詳しくは業者にご相談して下さい。
借入れの相談時は、所得証明又は納税証明が必要です。又購入予定物件の資料も必要です。
借入れについては、事前に各金融機関のHPを参考にするのも良いと思います。
所有権移転・抵当権設定・建物表示保存等の登記の登録免許税+手数料や不動産取得税の概算も業者・司法書士に聞いておきましょう。

■重要事項の説明。
賃貸と同様、契約の前に重要事項の説明を受けます。解らない事は恥ずかしがらず確認して下さい。今では重要事項を事前に説明しない業者はいないと思いますが、もし契約前に重要事項の説明をしない業者がいたら、取引主任者証の提示と重要事項の説明を請求して下さい。

■契約の締結。
契約時には、契約書の内容の確認を良くして、納得してから署名・捺印をして下さい。
契約時に必要な、手附金額、印紙代等の諸経費、書類等については申込み時に良く確認をしておいて下さい。
登記簿謄本の確認を良くしておいて下さい。面積・甲区・乙区を良く見てください。
公図・実測図・平面図・設計図・造成図等の各種図面の確認を良くして下さい。
売買の場合は資金計画がきちんと確認できてから契約するようにして下さい。

■残金清算と引渡し(所有権移転)。
引渡しは、残金精算と同時に行われてすぐに所有権移転手続きに入るのが通常です。
引渡し・残金精算時には、登記の専門家である司法書士に立ち会って頂いて、書類の確認をして頂いて下さい。
引渡し時には、通常は以下の書類や経費が必要になります。

売主は、権利書・実印・印鑑証明書・固定資産証明書又は地方税法422条通知。委任状への署名捺印。時には、売渡証書への署名捺印。資格証明書・許可証(農地の場合)等が必要となります。
買主は、住民票・認印・委任状への署名捺印。残金・登記費用(事前に業者に確認して下さい)。抵当権の設定(融資を受ける場合)は印鑑証明と委任状への署名捺印。

引渡し時には、境界や杭の確認を忘れずに行ってください。住宅の場合は各種設備の動作も確認して下さい。

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