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  【高原開発BLOG-ブログ-■媒介契約について】

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2005年11月17日(木) 19:41

■媒介契約について■

■媒介契約とは
媒介契約は、不動産の賃貸借や売買を行おうとする時に、
その行為を行う前に宅地建物取引業者=不動産業者と締結する契約の事です。
宅地建物取引業法によって定められいて、
不動産業者は、お客様と取引を行う前に締結する必要があります。
お客様は専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約
の3種類の内から選択することが可能です。
契約期間は3ヶ月で、お客様から希望が有れば更新されます。
不動産業者は依頼者と媒介契約を結ぶ際には、
宅地建物取扱業法により所定の項目を記載した媒介契約書を
お客様に交付することが義務づけられています。
現在では、国土交通省が標準媒介契約約款を定めて、
媒介契約の基準化を図っています。

■専属専任媒介契約とは
特定の不動産業者1社だけに仲介を依頼する契約です。
複数の業者に重ねて依頼をすることや、
お客様が自ら購入希望者を探したり、売買契約を結ぶことはできません。
他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、
依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。
依頼を受けた不動産業者は、
媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上、
売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

■専任媒介契約とは
仲介を依頼できるのは1社のみですが、
自分で購入希望者を探すこともできる契約です。
売り主は自ら見つけた相手ならば、
依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。
依頼した業者に対して、
他の業者と売買契約を結ぶ場合には違約金を、
自ら発見した相手と売買契約を結ぶ場合には
媒介契約の履行に要した費用を支払うことになります。
依頼を受けた不動産業者は、
媒介契約後7営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1度以上、
売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。

■一般媒介契約とは
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
依頼者が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明らかにする「明示型」と、
明らかにしない「非明示型」があります。
売買契約が成立した場合には、
依頼した業者にその旨をすみやかに通知する必要があります。
依頼を受けた不動産業者は、
売却活動の進捗状況等を依頼者に報告をする義務を負いません。

■関連法規・条文
宅地建物取引業法
(媒介契約)
第34条の2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
1.当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
2.当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
3.当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
4.媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
5.当該宅地又は建物の第5項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
6.報酬に関する事項
7.その他国土交通省令で定める事項《改正》平11法1602 宅地建物取引業者は、前項第2号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
3 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、3月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、3月とする。
4 前項の有効期間は、依頼者の申出により、更新することができる。ただし、更新の時から3月を超えることができない。
5 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。《改正》平11法160
6 前項の規定による登録をした宅地建物取引業者は、第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
7 前項の宅地建物取引業者は、第5項の規定による登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければならない。《改正》平11法160
8 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(依頼者が当該宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約を含む専任媒介契約にあつては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
9 第3項から第6項まで及び前項の規定に反する特約は、無効とする。

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